5%-os ÁFA vagy ÁFA-visszatérítés? Melyiket válasszam?

5%-os ÁFA vagy ÁFA-visszatérítés? Melyiket válasszam?

Mit kell tudni a házépítőknek az új jogszabályokról? (3. rész)

Mivel a sajtóban továbbra is a CSOK a fő téma (és egyben az is látszik, hogy egyáltalán nem kapkodnak érte annyira, mint első pillanatban sokan gondolták), mi továbbra is a kedvezményes 5%-os ÁFÁ-ra és az ÁFA-visszatérítésre fókuszálunk.
Sorozatunk első két részében az 5 millió forintos értékhatárú ÁFA-visszaigénylésre fókuszáltunk (A két blogbejegyzés ide és ide kattintva érhető el – ezt a témát még folytatni fogjuk!), most térjünk át kicsit a „másik oldalra”: Hogyan vehetjük igénybe a kedvezményes 5%-os ÁFA-kulcsot?
Középpontban továbbra is a családi házak!

Mikor éri meg?

Nem nehéz kiszámolni, hogy bizonyos értékhatár felett jobban járunk, ha az 5 millió forintos ÁFA-visszatérítés helyett a kedvezményes 5%-os ÁFA-kulcsra hajtunk.
Vegyünk például egy 20 millió forint nettó bekerülési értékű házat! (Az Építem a házam könyvsorozat 1. kötetében 200 000 Ft/m² nettó bekerülési árral számoltunk a házépítésnél, ennek alapján ez egy 100 m²-es házat feltételezne.)
Ha mind az anyagról, mind a munkadíjról normál 27%-os ÁFÁ-jú számlát kérünk, akkor összesen 5,4 millió forint ÁFÁ-val fogunk „rendelkezni”, melyből 5 milliót visszaigényelhetünk (a sorozat előző két részében felsorolt követelmények teljesülése esetén). Így az építkezésünk 20,4 millió forintba került.
Ha elérjük, hogy a 20 milliós nettó összeget csak 5% ÁFA terhelje (ilyenkor persze nincs visszaigénylés!), akkor ez kerek 1 millió forinttal növeli meg a költségeket – így ily módon 21 millió forintba kerülne az építkezés. Egy kicsit rosszabbul járnánk.
Érezhető ugyanakkor, hogy valahol ezen értékhatár környékén lehet a „fordulópont”. Egy kicsit drágább épületnél már jobban járunk az 5%-os ÁFÁ-val.
Az én számításaim szerint ez a „fordulópont” nettó 22,7 millió forint bekerülési költségnél van, ami az előző gondolatmenet mentén egy kb. 110 m²-es háznak felel meg.

A most számolt értékhatárt két dolog tornázhatja feljebb:
– A rendelet szerint is elég, ha a számított bekerülési költség (ez az, amit a bonyolító pénzintézet elfogad) legalább 70%-ról mutatunk be számlát. A magyar viszonyokat ismerve elképzelhető, hogy maradék 30%-ot sikerülhet „okosba” megoldani. (Az ÁFÁ-val alkudozás a munkadíjaknál szokott általánosabb lenni. Ne feledjük azonban, hogy ezzel egy olyan utcába is besétálunk egyben, amelyiknek a végén súlyosan pórul járhatunk a jótállást illetően. Egy tanulságos történet ide kattintva olvasható!)
Arról most ne is beszéljünk, hogy minimális játékterünk a bankba beadott költségvetés kapcsán is van.  Mindez 1-2 millióval feljebb tornázhatja az előbb számolt „fordulópontot”.
– Ugyanakkora ház építését lehet, hogy magasabb áron vállalja egy vállalkozó 5%-os ÁFA-tartalom mellett, mint 27%-os mellett. Ennek okáról kicsit lejjebb írok.

Egy biztos: Ha 26-27 millió forintos nettó bekerülési költségű házban gondolkodunk, akkor már mindenképpen érdemes megfontolni az 5%-os ÁFA igénybevételének lehetőségét!

Egy fontos megjegyzés: Lehet, hogy valakinek az is szempont lehet egy fentihez hasonló összevetésben, hogy az építési telek ÁFÁ-ja mindig 27%-os – ennek értéke csak az Áfa-visszatérítéses konstrukcióba vonható be!

Mikor vehető igénybe a kedvezményes 5%-os ÁFA-kulcs?

Kicsit leegyszerűsítve, de lényegre törően válaszolva:
Ha fővállalkozóval építtetünk új (300 m² alatti) házat – és az anyagbeszerzést is ő intézi. (Azaz a házat, mint egyfajta kész terméket kapjuk.) Ilyenkor ő számlát felénk a teljes fővállalkozói tevékenységről (anyag + munkadíj) 5%-os Áfa-tartalommal állít ki.

Bár ezen a téren az év elején nagy kavarás volt, de  – úgy tűnik – mára két nyitott kérdés is tisztázódott.

1. Az 5%-os kedvezményes ÁFA akkor is jár, ha a fővállalkozó a mi tulajdonunkban levő telken épít házat.

Az értelmezésbeli zavarok abból adódtak, hogy az 5%-os lakásáfa alapvetően termékértékesítésre jár, szolgáltatásnyújtásra nem. (A vállalkozó által saját telken épített (társasházi) lakások voltak a tipikus alkalmazási példák.) Az áfatörvény azonban (szerencsére) elég speciálisan értelmezi a termékértékesítés fogalmát:
„Termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.” Azaz akár a telket is.

Az ennek alátámasztására leggyakrabban idézett dokumentum a Nemzetgazdasági Minisztériumnak a hir.ma portál számára megküldött állásfoglalása:

„A kulcsrakész (használatbevételre és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas) lakóingatlan átadása esetén az értékesítő 5 %-os adómértékkel teljesíti az ügylet utáni általános forgalmi adókötelezettségét, még abban az esetben is, ha az ingatlant az építtető saját telkére építik. Ez esetben az építtetőt az adó-visszatérítési támogatás nem illeti meg.

Fenti álláspontot alátámasztó jogi szabályozás:

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 10. § d) pontja alapján „termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.” Az ilyen ügyleteknek az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésként történő kezelését nem zárja ki az a körülmény, hogy – a felek megállapodásától függően – a konkrét értékesítés kapcsán részteljesítés, illetve előlegfizetés történik.
Az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai alapján az 5 %-os adómérték alá a következő új ingatlan értékesítések tartoznak:
– többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert;
– egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
Újnak minősül a 2 évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan, vagy ha a használatbavétel tudomásulvételhez kötött, akkor a 2 évnél nem régebben lezárult tudomásulvételi eljárással érintett ingatlan, továbbá az olyan ingatlan, amelynél az előzőek szerinti eljárásra még nem került sor, vagy az nem zárult le.

Fentiek alapján tehát, ha az építtető és a kivitelező közötti szerződéssel az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügylet valósul meg, az ügyletre az 5 %-os adómérték alkalmazandó a következő feltételek együttes fennállása esetén:
–  az adott ingatlan megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontjában meghatározott lakóingatlan fogalomnak: „lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület”
– az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő olyan lakóingatlan átadása történik, amely megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjaiban foglaltaknak, és
– az ügylethez kapcsolódó előleg utáni adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja illetve az ügylet Áfa tv. szerinti teljesítési, részteljesítési időpontja 2015. december 31-ét követő napra esik.
A lakásépítési támogatásról szóló 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 8/A. §-ának (3) bekezdése adó-visszatérítési támogatás feltételei között rögzíti, hogy nem igényelhető az adó-visszatérítési támogatás az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésre.
NGM Sajtó- és Kommunikációs Titkárság „

2. Az 5%-os kedvezményes ÁFA akkor is jár, ha a fővállalkozó csak szerkezetkészre építi a házunkat, a befejező munkákat mi magunk szervezzük meg.

Be kell valljam, én a fent idézett áfatörvényből ezt nem olvastam volna ki, de a NAV állásfoglalása ezen a területen is kedvezően fogalmaz:

„Építési telekkel rendelkező magánszemély felé a kivitelező 160 négyzetméter alapterületű, egylakásos lakóingatlan szerkezetkész felépítését vállalja. A lakás építését a megrendelő magánszemély fejezi be, építőipari vállalkozók esetleges bevonásával. Alkalmazható-e 5%-os adómérték a kivitelező által teljesített ügyletre?

Az Áfa tv. 10. § d) pontja értelmében termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. E tényállás lényegi eleme, hogy az ügyletet teljesítő adóalany egy másik személy megrendelésére, építési-szerelési munka révén új – ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő – ingatlant hozzon létre.

Adott esetben új, egylakásos lakóingatlan létrehozása valósul meg, amit az épület ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének kell követnie. A kivitelező a magánszeméllyel kötött szerződése alapján építési-szerelési munkával létrehozott ingatlant ad át a megbízójának. A kivitelező a szerkezetkész lakóingatlan átadásakor az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítést teljesít a megbízója felé. A kivitelező által teljesített ügylet Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti megítélését ugyanis nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett ingatlan, továbbá azon körülmény sem, hogy az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba vétele nem az általa teljesített ingatlan átadással szoros összefüggésben, hanem további építési-szerelési munkák elvégzését követően történik meg. Mivel a kivitelező által teljesített ügylet termékértékesítésnek minősül, amennyiben az értékesített szerkezetkész lakóingatlan megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 51. pontjában foglaltaknak, az ügyletre 5%-os adómérték vonatkozik.”

Fontos azonban tudni, hogy ilyenkor az 5%-os ÁFA csak a fővállalkozásban megépített szerkezetkész építményre (anyag + munkadíj) vonatkozik. Ha ezután mi szervezzük a befejező munkákat (például a gépészeti szerelést, a burkolást, a festést, stb.), akkor ezekre már nem élhetünk sem kedvezményes ÁFÁ-val, sem ÁFA-visszatérítéssel!
A kedvezményes ÁFA és az ÁFA-visszatérítés nem keverhető! (Nem véletlen, hogy ÁFA-visszatérítés iránti igénykor nyilatkozni kell arról, hogy nem élünk az adott ingatlan kapcsán a kedvezményes ÁFÁ-val is.)

Megjegyzés: Egyes adóblogokban találkoztam ennek kapcsán olyan értelmezésekkel is, miszerint ez a gondolatmenet kiterjeszthető arra is, ha az építkező több vállalkozóval köt szerződést, és mindenki adott készültségi foknak megfelelő ingatlan átadását teljesíti. (Például a szerkezetkész építmény után a teljes belső munkákat egy másik vállalkozóra bízzuk.)
Én személy szerint azt gondolom, ez az állítás nem igaz. Ezt támasztja alá a NAV egy másik állásfoglalása:

„4) Vonatkozik-e az áfa mértékének csökkenése az ingatlan építéséhez igénybevett egyes építési szolgáltatásokra, így pl. a burkolásra, szigetelésre?

Kedvezményes adómérték kizárólag olyan építési-szerelési szolgáltatás esetén alkalmazható, amely az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül. A hivatkozott jogszabályhely alapján a következő eset minősül termékértékesítésnek: „az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre”. Tekintve, hogy önmagában pl. a burkolási szolgáltatás vagy szigetelési szolgáltatás eredményeként nem valósul meg az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ingatlan átadás, azokra a kedvezményes adókulcs nem alkalmazható. ”

Mik az időbeli korlátok?

Mivel az EU-területén „csak úgy” nem lehet kedvezményes ÁFA-kulcsot alkalmazni, ezért a Kormány a „szociálpolitikai célú lakóingatlanok értékesítése” fogalom alá csempészte be ezt a lehetőséget. (Nyilván örüljünk annak, hogy a max. 150 m²-es lakások és a max. 300 m²-es házak beleférnek ebbe a kategóriába…)
Ez azonban nem mehet a végtelenségig, ezért az Áfa-törvény ilyen módosítása csak 2016 január 1. és 2019 január 1. között érvényes.  (Ekkori teljesítéssel lehet 5%-os ÁFA-tartalmú számlát kiállítani ezen a területen. Se korábbra, se későbbre.)  

Ki fizeti az ÁFA-különbözetet?

Érdekes kérdést vet fel az, hogy ha a fővállalkozó 5% Áfa-tartalmú számlát állít ki (és ez magában foglalja a beszerzett anyagok és a munkadíj költségét is), akkor hogyan számolja el, hogy ő az anyagokat 27%-os Áfa-tartalommal vette meg?
A logikus válasz: sehogy. Ő folyamatosan több Áfát fog visszaigényelni az államtól, mint amennyit befizet.
Ezt persze egyetlen vállalkozó sem szereti (hiszen benne áll a pénze, lehet, hogy még hitelt is fel kell vegyen erre a célra!), így joggal lehet számítani arra, hogy ennek „költségét” bele fogja építeni az árba – például az Áfa-különbség kamatköltségét. Ezért írtam még a blog elején, hogy ez lehet, hogy  el fogja vinni az Áfa-visszaigényléshez viszonyított „haszon” egy részét.)
Persze mindez áthidalható lenne úgy is, hogy a megrendelő szerzi be az anyagot, de ekkor erre 27%-os Áfát kellene fizetnie – és még vissza sem igényelhetné. Az előbbi „emelt fővállalkozói díjjal” még így is jobban járna.

Utószó:
– Jónéhány érdekes NAV-állásfoglalás olvasható a témában ide kattintva! (Én is innen vettem a két fenti NAV-állásfoglalást. Forrás: https://www.nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos)
– Akit esetleg érdekel az év eleji fejetlenség, ide kattintva olvashat egy jó összefoglalót.  

Végül, de nem utolsó sorban: ez a blog semmiképpen nem jogi állásfoglalás! Ha bizonytalan, mindenképpen forduljon jogi szakemberhez!
Ha ellenvéleménye van az itt leírtakkal szemben, akkor ezt mindenképpen írja meg nekünk!