Az egyszerű bejelentés csapdái

Az egyszerű bejelentés csapdái

– azaz mi kell ahhoz, hogy elkezdjünk építkezni? (4. rész)

Mini sorozatunk előző részeiben arra kerestük a választ, hogy az „új rendszerben” milyen dokumentációra van szükség ahhoz, hogy az egyszerű bejelentés érvényes jogi szabályozási keretein belül nekiláthassunk a házépítésnek. (Az előző részeket ide, ide és ide kattintva tudja felidézni!)
A leírtakból nagyrészt kiderülhetett, hogy az új folyamat tényleg egyszerűbb és rövidebb – de egyszersmind egy komoly csapdákat is tartogat az építkezők számára.
Erről a bizonyos „csapdákról” lesz szó ma.

Egyszerű bejelentés: nincs hatósági eljárás!

2016. január 1. előtt még építési engedélyt kellett kérnie annak, aki házépítésre adta a fejét. Ez egy meglehetősen „macerás” és időigényes folyamat volt: mellékelni kellett az építési engedélyezési dokumentációt, de a tervnek előzőleg többnyire meg kellett járnia a helyi tervtanácsot is, melynek szakmai véleményét szintén csatolni kellett. Ezt követően a hatóság egy eljárás keretében megvizsgálta, hogy a beadott tervek megfelelnek-e az országos (OTÉK) és helyi (HÉSZ) építési előírásoknak, figyelembe vette a tervtanács véleményét – és ennek alapján vagy megadta az építési engedélyt, vagy átdolgozásra visszadobta.

Mini-sorozatunk előző részeiből kiderült, hogy ez a folyamat az új építésű családi házak többségénél 2016. január 1-től, az egyszerű bejelentés megjelenésével lényegesen leegyszerűsödött. Az előző blogban részletesen taglaltuk, hogy manapság: e-napló megnyitása + kivitelezési dokumentáció feltöltése – nagyjából ennyiből áll mindaz, ami a korábbi építési engedélyezési eljárás helyébe lépett.

A hatósági eljárás megszűnése azt jelenti, hogy a terveinket immáron nem vizsgálják meg a hatóság ehhez értő szakemberei azt figyelve, hogy azok megfelelnek-e az érvényes építési előírásoknak. Nem nézik, hogy minden olyan engedélyt beszereztünk-e, amely(ek)re az adott épület megépítéséhez szükségünk van.
DE! Ez nem jelenti azt, hogy az építkezés során ezeket a bizonyos építési előírásokat nem kell betartani, ezeket a bizonyos engedélyeket nem kell beszerezni!
De ennek felelőssége immáron az építkezőt terheli!
És ezen bizony nem kicsit lehet bukni!
Nézzünk mindjárt egy példát is arra, hogy miről van szó!

Egy példa: WC minimális mérete

Már sokszor szó esett arról, hogy építkezési előírások tekintetében az OTÉK (országos településrendezési és építési követelményekről szóló, többször módosított 253/1997 (XII.20.) kormányrendelet) egyfajta bibliaként tekinthető az építkezők és szakemberek számára.
Ennek 99§-a például – többek között – kimondja, hogy
(2)„Az illemhely mérete 0,90 x 1,20 m-nél – befelé nyíló ajtó esetén 0,90 x 1,60 m-nél – kevesebb nem lehet.”
(7) „Két lakószobásnál nagyobb lakásban önálló illemhelyet kell létesíteni.”
(9) „Élelmiszer tárolására, feldolgozására, fogyasztására, forgalmazására szolgáló helyiségből WC-, vizelde szerelvénnyel felszerelt helyiség közvetlenül nem nyílhat.”
Na már most, ha ezeket az „apró” elvárásokat a tervező „elfelejtette” figyelembe venni, akkor ezt korábban a hatósági eljárás során jó eséllyel „kiszúrták”, a tervet pedig visszadobták módosításra.
Január 1. óta ezt már senki nem ellenőrzi a terveken – de ettől ezt az építkezés során alkalmazni kell(ene) – saját, jól felfogott érdekünkön túl már csak azért is, mert ezt mind az építkezés során (kisebb valószínűséggel), mind később, amikor hatósági bizonyítványt kérünk az építkezés végén (ma már ilyen van a korábbi használatbavételi engedély helyett – erről is fogunk majd egyszer írni!) számon kérhetik!.
Márpedig igencsak kellemetlen lehet, amikor a már elkészült épületen találjuk szembe magunkat az átépítési kötelezettséggel…
Tanulság: bizony jelentősen megnövekedett a tervező felelőssége – és ezáltal áttételesen az építkezőé is!

Még ennél is komolyabb következményekkel járhat, ha nem tartunk be különböző szakági követelményeket. Az építési hatóság tudta, hogy adott esetben milyen szakhatósági engedélyekre van szükség, és ezeket megkérte/megkérette. Ma már ennek felelőssége is az építkezőt terheli. És annak bizony nagyon komoly következményei lehetnek, ha például egy régészeti területen vagy egy környezetvédelmi területen a szakhatóság megkérdezése, véleményének kikérése nélkül kezdünk el építkezni!
Tanács: Mindenképpen érdemes tájékozódni, hogy adott építkezés esetén tavaly még milyen szakhatósági engedélyek beszerzésére volt szükség (ezt akár az építési hatóságnál is meg lehet tudni) – és ezekről ma is gondoskodni!

A szomszédok és a szomszédjog

 Aki már építkezett, vagy akinek a szomszédságában már építkeztek, emlékezhet rá, hogy az építési engedély hatályba lépése előtt a szomszédokat kiértesítették, és nekik bizony lehetőségük volt „megtámadni” az építési engedélyt. Hivatalosan szólva a szomszédok be voltak vonva az építési engedélyezési hatósági eljárásba – de ugye ez utóbbi ma már nincs…
Ez is a fellélegzés egyik tárgya volt sokak részéről az idei változások kapcsán, mondván, hogy most már „a sok hülye szomszéd nem pofázhat bele abba, hogy mi mit akarunk építeni.”

A szomszédok az egyszerű bejelentés alapján épülő házak esetében valóban csak akkor vehetik észre, hogy épül mellettük valami, amikor megjelennek a gépek és a munkások.
Ezt azonban mégsem ajánlanám senkinek. Nem a jog, hanem a józan ész diktálja, hogy a szomszédokkal jó jóban lenni, mert bizony alaposan megkeseríthetik későbbi életünket. (Mondjuk ez még akkor is megtörténhet, ha mi pozitívan állunk hozzájuk, de ilyenkor mi legalább megtettünk minden tőlünk telhetőt…) Ezért nem árt felkeresni őket az építkezés előtt, bemutatkozni, megmutatni és elmondani, hogy mi vár rájuk.

Mert bizony a szomszédokra, a szomszédok érdekeire ezen túl is figyelemmel kell lennünk!
Az OTÉK ugyanis erre nézve is ad elvárásokat (50§ (2)):
„… az építményt és annak részeit a rendeltetési céljának megfelelően, és a helyszíni adottságok figyelembevételével kell megvalósítani úgy, hogy az
a) ne akadályozza a szomszédos ingatlanok és építmények, önálló rendeltetési egységek rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát,
b) méreteivel, elhelyezésével, építészeti kialakításával illeszkedjen a környezet és a környező beépítés adottságaihoz,
c) ne korlátozza a szomszédos telkek beépítését,
d) ne károsítsa a szomszédos beépítést és annak építészeti jellegzetességeit.”
Ezt röviden úgy lehet összefoglalni, hogy nem „ronthatjuk el” a szomszédos telek kilátását, belátás tekintetében nem tolakodhatunk be az ottani „intim zónába”, nem „ronthatjuk el” a szomszédos ház benapozottságát és természetes megvilágítottságát.
A házunk tervezésekor ezeket a szempontokat is figyelembe kell venni, a tervezőnek (ha szükséges) erre vonatkozóan is számításokat kell végeznie. (Szerencsére a kijelölt építési határvonalak és az előírt építménymagasság általában elég jó támpont a problémák elkerülésére. De azért ebben a témában érdemes még elolvasni a következő bekezdést is!)

Ha a szomszédnak kárt okozunk (és ez bizony sajnos többnyire már csak az épület elkészültekor derül ki, most, hogy már nem kötelező megküldeni neki a terveket…), akkor ő bizony beperelhet bennünket, kártérítést követelve – és egy ilyen per kimenetele mindig bizonytalan, arról már nem is beszélve, hogy nem a legjobb háttér a békés egymás mellett éléshez…

Helyi építési szabályzat, csonka HÉSZ

A 2016. január 1-jén életbe lépett jogszabály-változások egyik legnagyobb port kavart (mondjuk inkább: egyik legnagyobb felháborodást kiváltó) része az volt, amelyik korlátozta a helyi önkormányzatok beleszólását a területükön induló építkezésekbe.
Az önkormányzatok ugyanis saját hatáskörükben élhettek/élhetnek azzal a lehetőséggel, hogy az OTÉK-nál szigorúbb elvárásokat támasztanak bizonyos területeken. (Lazábbat, megengedőbbet nem.) Ezeket az ún. HÉSZ-ben (helyi építési szabályokban foglalják össze.
A múlt év végén azonban megjelent az Építési törvény (Étv.) módosítása/kiegészítése (2015. évi CCXII. törvény – ez rendelkezik az egyszerű bejelentés lehetőségéről, ami aztán a 456/2015. (XII.29.) Korm. rendeletben öltött testet), amely kimondta (3§), hogy
„az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 13. §-a a következő (2) bekezdéssel egészül ki:
(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott épület építésével összefüggésben a helyi építési szabályzat rendelkezései közül kizárólag az építési telek
a) megengedett legnagyobb beépítettségét,
b) megengedett legnagyobb építménymagasságát vagy beépítési magasságát,
c) szabályozási vonalát és
d) beépítési módját vagy építési helyét
kell figyelembe venni.”
Gyakorlatilag minden más szigorítás jogát egyetlen tollvonással megvonták az önkormányzatoktól… (Ezt nevezték el „csonka HÉSZ-nek”.)
Olyan témák kerültek ki ezzel a helyi a helyi szabályozás hatásköre alól, mint hogy egy telken hány rendeltetési egységet lehessen építeni (családi háznak szánt telken társasház?), a tető formája (tény, hogy településképi okoknál fogva az önkormányzatok sokszor olyan területeken is gátolták az alacsony(abb) hajlásszögű tetők megjelenését, ahol ennek semmi alapja nem volt), a kerítés magassága és anyaga, a homlokzat színe, az elvárt zöldfelület nagysága, stb.
A dolog odáig fajult, hogy egyes önkormányzatok már leleményes terveket kezdtek kidolgozni (Békásmegyeren például „giccsadó” ötlete merült fel), hogy miként lehetne mégis kiszúrni azokkal, akik nem tartják be a HÉSZ előírásait.

A kormány is észlelte az ezen a területen képződő csapdákat, így végül 2016. július 23-i hatállyal megalkotta a Településkép védelméről szóló 2016. évi LXXIV. törvényt, mely ismét eszközöket ad a helyi önkormányzatok kezébe a közigazgatási határaikon belül épülő egyszerű bejelentéses épületek „kordában tartására”.
Erről a rendeletről lesz szó legközelebb, de addig is álljon itt egy jó kis összefoglaló ebben a témában!

Ha hasznos, érdekesnek találta a bejegyzést, küldje el barátainak, ismerőseinek is!