Ingatlan, finanszírozás, hitel, önerő

- avagy mi változott az Építem a házam könyv megírása óta?

Lassan egy éve, hogy lezártuk az Építem a házam I. kötetének kéziratát, amelyben egy külön fejezet foglalkozik azzal, hogyan, milyen forrásból teremthetők elő az új ház építésének vagy éppen a régi felújításának költségei.

Hogy mi minden változott ezen a téren az elmúlt egy év alatt? Sajnos sok minden, és ezen változások többsége nem könnyíti meg a mai építkezők helyzetét – bár a helyzet egyáltalán nem annyira reménytelen, mint sokan gondolják. Vegyük sorra az elmúlt év „újdonságait”!

• Ami nem változott: az építkezés költségeinek fedezete továbbra is háromféle forrásból tevődhet össze:ÖNERŐ + HITEL + KÜLÖNBÖZŐ TÁMOGATÁSOK
• Önerő tekintetében érzékeny „veszteség”, hogy a lakáspiac árai – a fizetőképes kereslet csökkenésével együtt – jelentősen estek. (2010-ben 7%-os áreséssel kalkulálnak, ennek alapján a lakásárak a 2004-es szintre esnek vissza, ami reálértékben a 2000-es árszintnek felel meg. Forrás: FHB Lakásindex)
  Ez azokat érinti érzékenyen, akik meglevő lakásuk eladásával teremtenék elő az önrész nagy részét.
• Kedvező fejlemény, hogy a meglevő ingatlant nem kell feltétlenül eladni, mert egyre több bank hajlandó azt bevonni az új ingatlan konstrukcióba. A bank ilyenkor az értékesítésre szánt ingatlanra tőkehalasztásos hitelt ad. Ekkor csak a kamatokat kell fizetni folyamatosan, majd az ingatlan értékesítése után a tőke egy összegben kerül visszafizetésre. A futamidő maximum 2 év – ennyi idő van tehát vevőt keresni (addigra talán valamit javul a helyzet…)
• A hitelkihelyezés feltételei szigorodtak – erről szinte naponta lehet olvasni a sajtóban. A helyzet azonban egyáltalán nem annyira sötét, mint amilyen képet néha festenek róla.
• Tény, hogy ma már igazolt rendszeres jövedelem nélkül nem lehet hitelhez jutni (nem is olyan régen még ez teljes egészében kiváltható volt valamiféle fedezettel). Ezzel együtt a minimálbéresek helyzete sem reménytelen: nekik azonban adóstársat kell bevonni a hitelfelvételbe. (Ő lehet rokon is, de a házastárs nem értendő ide: őt mindenképpen be kell vonni.) Minimálbérre ilyen kitétellel nagyjából maximum 3 millió forint hitel érhető el.
• Szigorodás az is, hogy ma már csak az érték 75%-ig terhelhető jelzálog-hitellel egy ingatlan (sok banknál a válság előtt ez 105% is lehetett – Amerikában éppen ez volt a világválság kirobbanásának egyik előidézője)
• Elég nagy sajtópublicitást kapott, hogy ma már csak „forintos” hitelhez lehet hozzájutni, „devizáshoz” nem – az árfolyamkockázat kiküszöbölése mellett ez azonban növeli a kamatterheket. (Ezen a piacon ma 8,5-10% kamatszinttel érdemes kalkulálni)
• A hitelfelvételhez ma már legalább 30% önerőt kell felmutatni (és ez természetesen nem lehet a majdan megépülő ingatlan…) . A „készpénzen” túl azonban ennek is vannak egyéb formái:
  - a saját tulajdonú telek továbbra is ide értendő,
  - egy lakás-előtakarékossági számlán elhelyezett pénz,
  - egy másik ingatlan bevonása

Egy példa ez utóbbira: Fiatalok o Ft önerővel lakásvásárlásba vagy nagyobb felújításba fognának. 10 millió forintos ingatlant felételezve legalább 3 millió önerőt kellene felmutatniuk (a maradék 7 millió forintot lefedező hitelhez persze sok feltételnek meg kell felelniük). Ha szüleik ingatlana „elbír” még ennyi hitelfedezetet (azaz nincs túlzottan leterhelve egy másik jelzálog-kölcsönnel), akkor azt felhasználhatják az önerő biztosításához.
(A bejegyzés elkészítéséhez köszönet Kiss Istvánné pénzügyi tanácsadónak)