Minden, amit az illetékekről tudni érdemes - Építem a Házam

Minden, amit az illetékekről tudni érdemes

Minden, amit az illetékekről tudni érdemes

– Házépítőket, házfelújítókat érintő új szabályok az új évben (1. rész)

illetekBár a nagyon várt pályázati pénzek továbbra sem hozzáférhetők a magánerős építkezők számára, azért az új esztendő több olyan változást is hozott, amik közvetve-közvetlenül érintik/érinthetik a házépítést, házfelújítást (vagy éppen ezzel kapcsolatban lakáseladást) tervezőket.
Vannak köztük kedvezőek és kedvezőtlenek egyaránt.
Először az újra módosult illetéktörvényről lesz – ezt a részt afféle “jogi kisokosnak” is szánom, remélem a jogászok megbocsátják a közérthetőség érdekében tett apró engedményeket…

 

Mi is az az illeték, és milyen formában érinti az építkezőket?

Kezdjük az elején.
Ha valaki lakóingatlan tulajdonjogát szerzi meg, akkor illetéket kell fizetnie. (Az ingatlan adásvétel az ún. visszterhes vagyonátruházás kategóriájába tartozik, de ez nem igazán lényeges.)
Általános szabályként egy ilyen ügyletre (is) vonatkozik a szabály: az eladó jövedelemadót, a vásárló (vagyonszerzési) illetéket fizet.
Aki magának épít családi házat, értelemszerűn senki tulajdonát nem veszi meg, így az illetékkel nem kell számolnia. (Ő az építkezés során az ÁFÁ-n keresztül járul hozzá az államkasszához…)
Ez alól kivétel az építési telek, mert azt általában valakitől meg kell vásárolni – az is lehet, hogy például a helyi önkormányzattól. Erre a vásárlásra a telek forgalmi értékéhez igazodó 4% illetékfizetési kötelezettség van – mely azonban 4 évig felfüggesztésre kerül. (Ezt azonban írásban kérvényezni kell!)
Ha ezen időn belül produkáljuk a használatbavételi engedélyt, akkor a telekvásárlás illetékét elengedik. (Ha azonban ennyi idő alatt nem jutunk el a jogerős(!) használatbavételi engedélyig, akkor az illetéket kamatos kamattal, esetenként akár bírsággal megfűszerezve kell megfizetni.)

Az ingatlanvásárlás illetéke és mi változott január 1-től?

Más a helyzet, ha valaki már más tulajdonában levő házat vagy lakást vásárol. (Minket ez annyiban érinthet, hogy a használt családi házak a házfelújítások tipikus terepei.)
Eddig az ilyen vagyonszerzésnél (lakóingatlan vásárlásánál) 4 millió forintig 2% volt az illeték mértéke, az általánosnak mondható 4% illetéket csak a 4 millió forint feletti részre kellett megfizetni.
Ez a szabály megváltozik most január 1-től – egyszerűsödik, de ezzel együtt jónéhány vásárlót kedvezőtlenül is érint. Megszűnik a kettősség, és a teljes vételárra 4% illetékfizetési kötelezettség vonatkozik. (Vételár az, ami a szerződében szerepel, de ha ez hihetetlenül olcsónak bizonyulna, akkor bizony az adóhatóság felülbírálhatja azt a valós piaci árviszonyoknak megfelelően…)

A legtöbb ház- és lakásvásárló ugyanakkor beforgatja az új vásárlásba a már meglevő lakását, a költségek egy részét abból teremtve elő. (A házvásárlás leggyakoribb motivációja talán éppen az, hogy a család kinőtte az előző otthonát.)
Ezt az esetet a jog „cserét pótló vételnek” nevezi. (Annak a mintájára, hogy alapvetően ingatlanok cseréje esetén csak a forgalmi értékek különbözete után keletkezik illetékfizetési kötelezettség.)
Ilyenkor az illeték megfizetésének az alapja a két ingatlan vételi illetve eladási ára közötti különbség  – azaz a vételárból le lehet vonni az előző ingatlan eladási árát. (Ez a lehetőség még egy évig él az új ingatlan vásárlása után, tehát még ennyi idő áll rendelkezés – illeték szempontjából – a régi ingatlan eladására.)

Az illetéktörvény most ezen a területen is változott (kedvezően), ez azonban a legtöbb használt házat vásárlót nem érinti. Eddig ugyanis akkor is kellett illetéket fizetni, ha az új ingatlan olcsóbb volt, mint a régi, a negatív előjelű különbség is illetékalapnak számított. Most megszűnik az ilyen, ún. negatív illetékalap utáni fizetési kötelezettség. (Ezt valószínűleg az olcsóbb lakás után néző, bajba került hitelesek megsegítésére találták ki.)
Ez a változás nem érinti a réginél értékesebb ingatlant vásárlókat.

Kivételek fiataloknak és új lakást/házat vásárlóknak – és amire oda kell figyelni

Eddigi is voltak, most is maradtak kivételek.
Egyik ilyen, amikor valaki új házat vagy új lakást vásárol. Egészen pontosan: ha valaki olyantól veszünk lakóingatlant, aki ezt értékesítés céljából építette. (Csak vállalkozók, cégek jöhetnek szóba, magánemberek nem!)
Ebben az esetben értékhatárok léteznek.
15 millió forintig az ilyen vásárlás illetékmentes. (Ez a rendelkezés annak idején az új lakások építését volt hivatva támogatni.)
15 és 30 millió forint közötti ár esetében a 15 millió forint feletti részre 4% illetéket kell fizetni.
30 millió forint feletti vásárlási érték esetében nincs kedvezmény, a teljes összegre 4% illetéket kell fizetni.
A mostani törvény-módosítás nem nyúlt a fenti értékhatárokhoz.

Jobban járnak viszont mostantól a fiatalok.
35 év alatt, első lakás megszerzésére eddigi is járt illetékkedvezmény. Ilyen esetekben csak az illeték 50%-át kellett fizetni. Korlát volt viszont, hogy a kedvezményt csak 8 millió forintos ingatlan-értékhatárig lehetett igénybe venni és legfeljebb 40.000 Ft-ig lehetett csökkenteni az illetékkedvezmény mértékét.
A mostani illetéktörvény-változás eltörölte az illetékkedvezmény-maximumot, egyben felemelte a kedvezményre „jogosító” (vásárolt) ingatlan értékét 15 millió forintra.

A vásárláson kívül még egy módon szerezhetünk ingatlant: öröklés útján.
Ezen a téren is változások léptek életbe január 1-.től (alapvetően kedvezőek). Erről lesz szó legközelebb.

 

Kategóriák: Jogi háttér, Pénzügyek

Vélemény? (0) ↓

Vélemény?