Most akkor maradjon az 5%-os ÁFA, vagy sem? (3. rész)

Most akkor maradjon az 5%-os ÁFA, vagy sem? (3. rész)

– avagy lehetőségeink, ha csak most kezdünk bele az építkezésbe

Szerző: Bodnár György

Mini blogsorozatunk előző részeiben (itt és itt olvashatók) áttekintettük, mit is hozott a családiház-építőknek az 5%-os ÁFA és az 5 millió forintos ÁFA-visszaigénylés lehetősége, és mit is jelent pontosan ezek (jelenlegi ismeretek szerinti) visszavonása 2020. január 1-től.
A mai részben arra vállalkozok, hogy megjósoljam, mire is számíthatnak ennek kapcsán azok, akik most kezdenek házépítésbe, házfelújításba?

A CSOK-ot nem érinti

Először is egy gyors egyértelműsítés: arról semmilyen hír nem szól, hogy az ÁFA-változásokkal együtt a CSOK intézménye is megszűnne! Sőt, most inkább úgy tűnik, hogy akár bővülhetnek is a lehetőségek ezen a téren. (Talán éppen azért, mert a kormány valahogy ellensúlyozni szeretné majd az ÁFA kapcsán kieső kedvezményeket.) Nem is olyan régen például az a hír volt „szenzáció” a nyári uborkaszezonban, hogy a kistelepülésen építkezők magasabb CSOk-al számolhatnak.

Ha most elkezdem, befejezem?

A leggyakoribb kérdés manapság talán az, hogy mennyire érdemes kalkulálnia annak ezzel a költségvetési könnyítéssel, aki még csak most tart az építkezés elején?
Egy családi házat elvileg egy év alatt beköltözhetővé lehet(ne) hozni. Mondjuk úgy, hogy fél év a tervezés, fél év a kivitelezés. (A kivitelezés hossza persze függ a választott építési technológiától is.)
Sajnos az „elvileg” kitétel manapság erősen hangsúlyossá vált a mindent és mindenkit átható szakemberhiány miatt. (Egy cikk ennek kapcsán az elmúlt napokból: )
Sem tervezőt, sem fővállalkozót, sem mesterembereket nem lehet találni több hónapos előjegyzés nélkül – és persze még ekkor is kérdéses, hogy az adott időpontban meg fog-e jelenni az illető.

Ez nem okvetlenül slendriánság kérdése. Egy építkezésen jó sok bizonytalansági tényező van. Bizonyos technológiai folyamatok például nem végezhetők bizonyos időjárási körülmények között – ez mindig így volt és lesz. Az már inkább jelenbeli probléma, amikor egy fővállalkozó komplett brigádja egyik napról a másikra eltűnik (elmegy külföldre vagy egy nagyobb, jobban fizető építkezésre), és a nincsből kellene ezt azonnal pótolni. Vagy amikor hónapos előjegyzéssel sem kaphatók bizonyos építőanyagok.
Minél távolabbi határidőt vállal egy szakember, annál több benne a bizonytalansági faktor, hiszen annál több munkafolyamat csúszhat meg az időközben zajló építkezésein. (Persze lehetne mindenhol jó nagy rátartással számolnia, de ez azzal járhatna, hogy ideális esetben a tartalék idők alatt még meg tudna építeni egy-két házat…)

Szigorúan magánvélemény, de szerintem annak, aki most vág bele egy családi ház építkezésébe, és még nincsenek leszerződött szakemberei a tervezési és kivitelezési szakaszra, nem érdemes azzal számolnia, hogy készre építi a házát a jövő év végéig.
Vagy ha mégis megcélozza ezt (akár éppen anyagi megfontolásból), akkor iszonyatos stresszel, nyomással számoljon – ami már csak egészségügyi szempontból sem túl hasznos… 
Valamilyen szerkezetkész állapotig eljutni viszont még – úgy gondolom – viszonylag kényelmesen el lehet.

5%-os ÁFA szerkezetkész épületre?

Az 5%-os ÁFA igénybe vehetősége szerencsére elég rugalmas, már szerkezetkész állapottól kezdve alkalmazható.
Talán legegyszerűbb, ha ide idézem a NAV álláspontját (még 2016-ban adtak ki a témában Gyakran Ismételt Kérdéseket) :  

„10) Építési telekkel rendelkező magánszemély felé a kivitelező 160 négyzetméter alapterületű, egylakásos lakóingatlan szerkezetkész felépítését vállalja. A lakás építését a megrendelő magánszemély fejezi be, építőipari vállalkozók esetleges bevonásával. Alkalmazható-e 5%-os adómérték a kivitelező által teljesített ügyletre?

Az Áfa tv. 10. § d) pontja értelmében termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. E tényállás lényegi eleme, hogy az ügyletet teljesítő adóalany egy másik személy megrendelésére, építési-szerelési munka révén új – ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő – ingatlant hozzon létre. Adott esetben új, egylakásos lakóingatlan létrehozása valósul meg, amit az épület ingatlannyilvántartásba történő bejegyzésének kell követnie. A kivitelező a magánszeméllyel kötött szerződése alapján építési-szerelési munkával létrehozott ingatlant ad át a megbízójának. A kivitelező a szerkezetkész lakóingatlan átadásakor az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítést teljesít a megbízója felé.  A kivitelező által teljesített ügylet Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti megítélését ugyanis nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett ingatlan, továbbá azon körülmény sem, hogy az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlannak az ingatlannyilvántartásba vétele nem az általa teljesített ingatlan átadással szoros összefüggésben, hanem további építési-szerelési munkák elvégzését követően történik meg. Mivel a kivitelező által teljesített ügylet termékértékesítésnek minősül, amennyiben az értékesített szerkezetkész lakóingatlan megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 51. pontjában foglaltaknak, az ügyletre 5%-os adómérték vonatkozik.”

A szerkezetkész állapot egyféle alsó határ, ezen felül bármilyen készültségi fok meghatározható a vállalkozói szerződésben, egészen a kulcsrakész állapotig.
A kulcs jelen esetben a szerződés, aminek alapján a vállalkozó kiállítja az építési-szerelési munkákról szóló, jelenleg még kedvezményes adókulcsú számlát. Olyan készültségi fokot érdemes benne meghatározni, ami 2019. december 31-ig biztonsággal elkészül.
Nem vagyok jogász, de szerintem akár még az is működhet, hogy biztonsággal egy alacsonyabb készültségi fok kerül bele a szerződésbe, és ha látható, hogy ennél messzebb is el lehet jutni, akkor a szerződés módosításra kerül. Egy biztos, a jó szerződés és a jó jogász felértékelődő szempont…)
A”szerkezetkész” állapot egyébként egy elég tágan értelmezhető kategória, minimum azt fedi, hogy tető alatt van a ház. (A nyílászárók megléte határeset.)

Mi van, ha nem készül el?

Természetesen ha csak a szerkezetkész állapot valamilyen formájáig él valaki az 5%-os ÁFA lehetőségével, akkor elbukja az építkezés többi részére szóló kedvezményes ÁFÁ-t.
Izgalmas kérdés, hogy mi van, ha a „teljes kihasználás” miatt a szerződés kulcsrakész állapotra szól – de mégsem készül el az építmény 2019. december 31-ig?
Megoldást jelenthet, hogy ilyenkor a vállalkozó – mondjuk december 30-án – leszámlázza a teljes összeget (még a kedvezményes Áfa-kulccsal), noha a teljesítés még nem történt meg. (Most tekintsünk el attól, hogy mekkora kiszolgáltatottságot jelent, ha valamit úgy fizetünk ki, hogy még kész sincs…)
Ez azoknál fog problémát okozni, akik banki kölcsönből építkeznek. A bank ugyanis alapvetően csak akkor folyósítja az utolsó részletet, ha már készen van a hitelezett épület…
Érdemes mérlegelni az alternatívákat (nyilván csak azokat, amikbe a kivitelező is belemegy…), és talán inkább egy több részletre bontott fizetési ütemezésben gondolkodni.
Egy jó cikk ebben a témában:
https://adozona.hu/afa/5os_lakasafa_vege__kinek_kerul_tobbe_QAHBZA
És hogy elfogad-e egy ilyen megoldást a NAV? Erre is egy jó cikk (a válasz egyébként igen!):
https://www.portfolio.hu/finanszirozas/hitel/panik-a-lakasafa-korul-nem-segit-a-nagy-buveszmutatvany.292854.html

A blogsorozat befejező részében arra keresem a választ, hogy mi a helyzet az 5 millió forintig érvényes ÁFA-visszaigényléssel? Itt is van izgalmas kérdés, aminek éppen most próbálunk meg utána járni! No meg arról is véleményt formálok, hogy egyáltalán mennyire számolható ki pontosan az ÁFA-kedvezményekkel elérhető spórolás!

Figyelem! Az itt leírtak nem egy jogász tollából származnak, lehet velük vitatkozni! Sőt, kíváncsi is lennék a visszajelzéseitekre, tapasztalataitokra!

Ha tetszett a bejegyzés, ajánld barátaidnak, ismerőseidnek is!