Most akkor maradjon az 5%-os ÁFA, vagy sem? (2. rész)

Most akkor maradjon az 5%-os ÁFA, vagy sem? (2. rész)

– avagy mit hozott az elmúlt két és fél év a házépítőknek?

Szerző: Bodnár György

Bár az utóbbi két hétben az 5%-os áfa eltörlése körüli hírözönt kissé háttérbe szorította a CSOK  kistelepülésekre belengetett bővítése, azért az építkezőket (pláne a már építkezőket) továbbra is sokkal jobban izgatja az 5%-os kedvezményes áfa, és az 5 millió forintos áfa-visszaigénylés lehetőségének – most éppen várható – megszüntetése.

Az előző blogbejegyzésben azt idéztem fel, miről is folyik valójában a szó mostanában (ide kattintva olvasható!), ma azt nézzük meg közösen, hogy mit hozott a magánépítkezőknek a most keservesen elsiratott áfa-könnyítés.   

Egy félreértés, ami fájdalmas csalódások okozója

Először is egy fontos dolgot érdemes leszögezni: a magánemberek (a végfelhasználók) mindig bruttó, azaz áfával növelt összeget fizetnek a termékekért, szolgáltatásokért – az építésért is. (Ennek a mondatnak magyarországi érvényességi korlátaival természetesen én is tisztában vagyok, de ettől most tekintsünk el…)
Az áfa mértéke adott (most éppen a fővállalkozói lakásépítésre még kedvezményes 5%), de hogy mire rakódik rá az áfa, azaz mennyi a nettó ár, az bizony a vállalkozó, a szolgáltató „belügye”.
A megrendelőnek végülis édesmindegy, hogy a kifizetendő 1 millió forint 787 000 Ft + 27%,bontásban, vagy éppen 952 400 Ft + 5%  formában jött-e létre.  (A szolgáltatónak természetesen ez sokkal izgalmasabb kérdés…)  A szolgáltató teljesen szabadon alakítja a nettó árat. (Ez így nagyon triviálisan hangzik, de tapasztalatom szerint nagyon sokan máig nem értik ezt. Ezért gondolják, hogy ha valaminek kedvezményes lesz az áfa-kulcsa, akkor ez nyilvánvalóan(!) meg fog jelenni a fizetendő árakban is. Ez persze nincsen így.)

Így kezdődött…

Tényleg nem tudom, hogy az előzőekben leírtakat mennyire gondolta át annak idején a kormányzat (pártállástól függően nyilván a „jószándékú naivság” és a „cégek helyzetbe hozása” válaszlehetőségekkel lehetne találkozni…), de érdemes felidézni, hogy milyen várakozásokkal is indult annak idején ez a könnyítés!  
2015. december 15-diki hír:
„Az Országgyűlés kedden a jelenlegi 27 százalékról 5 százalékra csökkentette az új építésű lakóingatlanok forgalmi adóját a 2016-2019 közötti négy évre – közölte az MTI. A képviselők 154 igen szavazattal, 8 nem ellenében és 7 tartózkodás mellett fogadták el a Miniszterelnöki Kabinetirodát vezető Rogán Antal és Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter javaslatát, amelytől a kabinet a lakáspiac élénkítését, a gazdasági növekedés fellendítését, a foglalkoztatás bővülését, valamint az otthonteremtés esélyének javulását várja.” (A teljes „múltidézés” ide kattintva olvasható!)

Ez történt két és fél év alatt az építkezők szemszögéből

Budapesten egy új építésű lakás átlagos ára 2015 novemberében (azaz a könnyítések bevezetése előtt) 466 000 Ft/m² volt. (Ez valójában 366 000 Ft + 27% áfát jelentett.)
2018 áprilisában ugyanez a szám 700 000 Ft/m² – 5%-os áfa mellett. (Azaz 666 000 Ft + 5% áfa).
A vevőknek ez 700/466 = 50%-os áremelkedést(!!) jelent, az eladónak pedig 666/366 = 82%-os bevételnövekedést. (Miközben a bruttó árat alapvetően meghatározó áfa-tartalom 20%-al csökkent…)
Családi házat építőknél számolhatunk úgy, hogy 250 000 Ft-ról (197 000 Ft + 27% áfa) 350 000 Ft-ra (333 000 Ft + 5% áfa) nőttek az építési költségek. (Feltéve, hogy valaki a teljes, és nem csak a szerkezetkész állapotig veszi igénybe a fővállalkozói szerződés biztosította 5% áfát.)

Egy 100 m²-es ház ára így kapásból 25 millióról 35 millióra(!!), egy 60 m²-es lakás ára 28 millióról 42 millióra(!!) nőtt. Azaz pont elvitte a CSOK-nagyágyú 10 millió forintos „ajándékot”. (Már akinek volt elég gyereke, hogy ez utóbbival számolhatott.)

Ez csak a pénzügyi mérleg volt. A manapság építkezőknek még a szakember-hiány is a nyakába szakadt – és az ebből adódó kiszolgáltatottság.

Ennél rosszabbul csak a felújítók jártak. Ők semmit nem kaptak a könnyítések között (se CSOK, se áfa), viszont ugyanúgy meg kell tapasztalják a költségnövekedést, a szakember-hiányról már nem is beszélve. (A nagyobb munkákkal ellátott szakemberek végső esetben vállalnak csak be „macerás” felújításokat.)

Kik nyertek?

Látszik tehát, hogy kik nyertek ezzel az intézkedéssel elsősorban:
– A nagyberuházók,  és részben a fővállalkozók, alvállalkozók. (Sem az építőanyagok árai, sem a munkaerő ára nem nőtt duplájára az elmúlt két évben – bár kétségtelenül jelentős drágulás történt ezeken a területeken is.)
– Részben a befektetők. (Bár ők ugyanúgy megszenvedik az áremelkedést. Viszont egy alacsony kamatú hitelkörnyezetben még így is jó befektetés lehet egy ingatlan.  Nem gondolom, hogy az előbb említett 700 000 Ft-os négyzetméterárért az átlag családok vívnának ádáz versenyt…)

Megjegyzés: Persze, tudom, hogy a fenti számítás kicsit ”hangulatkeltő” abból a szempontból, hogy a referenciaként választott 2015-ös év még a válság vége volt, jónéhány szűk esztendő után a gyártók és kivitelezők számára – de ettől még megrendelői oldalról a számok a valóságot takarják…
(Az árak forrásai:
https://www.vg.hu/vallalatok/ketszazezer-forinttal-nottek-budapesti-negyzetmeterarak-2-817019/
https://www.penzcentrum.hu/otthon/ennyi-az-atlagos-negyzetmeterar-budapesten-kinek-van-erre-penze.1065580.html)

Elég jól látható, hogy a piaci mozgások az elmúlt két és fél évben pont ellentétesen mozogtak, mint ahogy azt egy felületes szemlélő várná: a bruttó árak az áfa-csökkenés ellenére növekedtek.
Izgalmas kérdés, hogy mi fog történni a piacon akkor, ha az áfa újra növekszik?
Erre keresem választ (pontosabban a saját verziómat) a mini-sorozat következő, befejező részében!   

Utolsó pillanatbeli aktualizálás

Épp minapi hír, hogy az 5%-os áfa eltörlése utáni időkre már megindult az ötletelés.
Ennek egyik első fecskéje eladói illetékkel próbálná menteni a kedvezményes áfa-kulcsot, ezáltal visszaszorítva a befektetői lakásvásárlást. A felvetés ide kattintva olvasható.

Ha tetszett a bejegyzés, ha érdekesnek és hasznosnak találta, ossza meg ismerőseivel, barátaival is!