5%-os ÁFA vagy ÁFA-visszatérítés? Melyiket válasszam? - Építem a Házam

5%-os ÁFA vagy ÁFA-visszatérítés? Melyiket válasszam?

5%-os ÁFA vagy ÁFA-visszatérítés? Melyiket válasszam?

5%-os ÁFA vagy ÁFA-visszatérítés? Melyiket válasszam?

Kedvezményes 5%-os ÁFA a fővállalkozásban épült házakra

Mit kell tudni a házépítőknek az új jogszabályokról? (3. rész)

Mivel a sajtóban továbbra is a CSOK a fő téma (és egyben az is látszik, hogy egyáltalán nem kapkodnak érte annyira, mint első pillanatban sokan gondolták), mi továbbra is a kedvezményes 5%-os ÁFÁ-ra és az ÁFA-visszatérítésre fókuszálunk.
Sorozatunk első két részében az 5 millió forintos értékhatárú ÁFA-visszaigénylésre fókuszáltunk (A két blogbejegyzés ide és ide kattintva érhető el – ezt a témát még folytatni fogjuk!), most térjünk át kicsit a „másik oldalra”: Hogyan vehetjük igénybe a kedvezményes 5%-os ÁFA-kulcsot?
Középpontban továbbra is a családi házak!

 

Mikor éri meg?

Nem nehéz kiszámolni, hogy bizonyos értékhatár felett jobban járunk, ha az 5 millió forintos ÁFA-visszatérítés helyett a kedvezményes 5%-os ÁFA-kulcsra hajtunk.
Vegyünk például egy 20 millió forint nettó bekerülési értékű házat! (Az Építem a házam könyvsorozat 1. kötetében 200 000 Ft/m2 nettó bekerülési árral számoltunk a házépítésnél, ennek alapján ez egy 100 m2-es házat feltételezne.)
Ha mind az anyagról, mind a munkadíjról normál 27%-os ÁFÁ-jú számlát kérünk, akkor összesen 5,4 millió forint ÁFÁ-val fogunk „rendelkezni”, melyből 5 milliót visszaigényelhetünk (a sorozat előző két részében felsorolt követelmények teljesülése esetén). Így az építkezésünk 20,4 millió forintba került.
Ha elérjük, hogy a 20 milliós nettó összeget csak 5% ÁFA terhelje (ilyenkor persze nincs visszaigénylés!), akkor ez kerek 1 millió forinttal növeli meg a költségeket – így ily módon 21 millió forintba kerülne az építkezés. Egy kicsit rosszabbul járnánk.
Érezhető ugyanakkor, hogy valahol ezen értékhatár környékén lehet a „fordulópont”. Egy kicsit drágább épületnél már jobban járunk az 5%-os ÁFÁ-val.
Az én számításaim szerint ez a „fordulópont” nettó 22,7 millió forint bekerülési költségnél van, ami az előző gondolatmenet mentén egy kb. 110 m2-es háznak felel meg.

A most számolt értékhatárt két dolog tornázhatja feljebb:
– A rendelet szerint is elég, ha a számított bekerülési költség (ez az, amit a bonyolító pénzintézet elfogad) legalább 70%-ról mutatunk be számlát. A magyar viszonyokat ismerve elképzelhető, hogy maradék 30%-ot sikerülhet „okosba” megoldani. (Az ÁFÁ-val alkudozás a munkadíjaknál szokott általánosabb lenni. Ne feledjük azonban, hogy ezzel egy olyan utcába is besétálunk egyben, amelyiknek a végén súlyosan pórul járhatunk a jótállást illetően. Egy tanulságos történet ide kattintva olvasható!)
Arról most ne is beszéljünk, hogy minimális játékterünk a bankba beadott költségvetés kapcsán is van.  Mindez 1-2 millióval feljebb tornázhatja az előbb számolt „fordulópontot”.
– Ugyanakkora ház építését lehet, hogy magasabb áron vállalja egy vállalkozó 5%-os ÁFA-tartalom mellett, mint 27%-os mellett. Ennek okáról kicsit lejjebb írok.

Egy biztos: Ha 26-27 millió forintos nettó bekerülési költségű házban gondolkodunk, akkor már mindenképpen érdemes megfontolni az 5%-os ÁFA igénybevételének lehetőségét!

Egy fontos megjegyzés: Lehet, hogy valakinek az is szempont lehet egy fentihez hasonló összevetésben, hogy az építési telek ÁFÁ-ja mindig 27%-os – ennek értéke csak az Áfa-visszatérítéses konstrukcióba vonható be!

 

Mikor vehető igénybe a kedvezményes 5%-os ÁFA-kulcs?

Kicsit leegyszerűsítve, de lényegre törően válaszolva:
Ha fővállalkozóval építtetünk új (300 m2 alatti) házat – és az anyagbeszerzést is ő intézi. (Azaz a házat, mint egyfajta kész terméket kapjuk.) Ilyenkor ő számlát felénk a teljes fővállalkozói tevékenységről (anyag + munkadíj) 5%-os Áfa-tartalommal állít ki.

Bár ezen a téren az év elején nagy kavarás volt, de  – úgy tűnik – mára két nyitott kérdés is tisztázódott.

1. Az 5%-os kedvezményes ÁFA akkor is jár, ha a fővállalkozó a mi tulajdonunkban levő telken épít házat.

Az értelmezésbeli zavarok abból adódtak, hogy az 5%-os lakásáfa alapvetően termékértékesítésre jár, szolgáltatásnyújtásra nem. (A vállalkozó által saját telken épített (társasházi) lakások voltak a tipikus alkalmazási példák.) Az áfatörvény azonban (szerencsére) elég speciálisan értelmezi a termékértékesítés fogalmát:
„Termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.” Azaz akár a telket is.

Az ennek alátámasztására leggyakrabban idézett dokumentum a Nemzetgazdasági Minisztériumnak a hir.ma portál számára megküldött állásfoglalása:

„A kulcsrakész (használatbevételre és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas) lakóingatlan átadása esetén az értékesítő 5 %-os adómértékkel teljesíti az ügylet utáni általános forgalmi adókötelezettségét, még abban az esetben is, ha az ingatlant az építtető saját telkére építik. Ez esetben az építtetőt az adó-visszatérítési támogatás nem illeti meg.

Fenti álláspontot alátámasztó jogi szabályozás:

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 10. § d) pontja alapján „termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.” Az ilyen ügyleteknek az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésként történő kezelését nem zárja ki az a körülmény, hogy – a felek megállapodásától függően – a konkrét értékesítés kapcsán részteljesítés, illetve előlegfizetés történik.
Az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai alapján az 5 %-os adómérték alá a következő új ingatlan értékesítések tartoznak:
– többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert;
– egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
Újnak minősül a 2 évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan, vagy ha a használatbavétel tudomásulvételhez kötött, akkor a 2 évnél nem régebben lezárult tudomásulvételi eljárással érintett ingatlan, továbbá az olyan ingatlan, amelynél az előzőek szerinti eljárásra még nem került sor, vagy az nem zárult le.

Fentiek alapján tehát, ha az építtető és a kivitelező közötti szerződéssel az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügylet valósul meg, az ügyletre az 5 %-os adómérték alkalmazandó a következő feltételek együttes fennállása esetén:
–  az adott ingatlan megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontjában meghatározott lakóingatlan fogalomnak: „lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület”
– az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő olyan lakóingatlan átadása történik, amely megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjaiban foglaltaknak, és
– az ügylethez kapcsolódó előleg utáni adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja illetve az ügylet Áfa tv. szerinti teljesítési, részteljesítési időpontja 2015. december 31-ét követő napra esik.
A lakásépítési támogatásról szóló 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 8/A. §-ának (3) bekezdése adó-visszatérítési támogatás feltételei között rögzíti, hogy nem igényelhető az adó-visszatérítési támogatás az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésre.
NGM Sajtó- és Kommunikációs Titkárság “

2. Az 5%-os kedvezményes ÁFA akkor is jár, ha a fővállalkozó csak szerkezetkészre építi a házunkat, a befejező munkákat mi magunk szervezzük meg.

Be kell valljam, én a fent idézett áfatörvényből ezt nem olvastam volna ki, de a NAV állásfoglalása ezen a területen is kedvezően fogalmaz:

„Építési telekkel rendelkező magánszemély felé a kivitelező 160 négyzetméter alapterületű, egylakásos lakóingatlan szerkezetkész felépítését vállalja. A lakás építését a megrendelő magánszemély fejezi be, építőipari vállalkozók esetleges bevonásával. Alkalmazható-e 5%-os adómérték a kivitelező által teljesített ügyletre?

Az Áfa tv. 10. § d) pontja értelmében termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. E tényállás lényegi eleme, hogy az ügyletet teljesítő adóalany egy másik személy megrendelésére, építési-szerelési munka révén új – ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő – ingatlant hozzon létre.

Adott esetben új, egylakásos lakóingatlan létrehozása valósul meg, amit az épület ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének kell követnie. A kivitelező a magánszeméllyel kötött szerződése alapján építési-szerelési munkával létrehozott ingatlant ad át a megbízójának. A kivitelező a szerkezetkész lakóingatlan átadásakor az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítést teljesít a megbízója felé. A kivitelező által teljesített ügylet Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti megítélését ugyanis nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett ingatlan, továbbá azon körülmény sem, hogy az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba vétele nem az általa teljesített ingatlan átadással szoros összefüggésben, hanem további építési-szerelési munkák elvégzését követően történik meg. Mivel a kivitelező által teljesített ügylet termékértékesítésnek minősül, amennyiben az értékesített szerkezetkész lakóingatlan megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 51. pontjában foglaltaknak, az ügyletre 5%-os adómérték vonatkozik.”

 

Fontos azonban tudni, hogy ilyenkor az 5%-os ÁFA csak a fővállalkozásban megépített szerkezetkész építményre (anyag + munkadíj) vonatkozik. Ha ezután mi szervezzük a befejező munkákat (például a gépészeti szerelést, a burkolást, a festést, stb.), akkor ezekre már nem élhetünk sem kedvezményes ÁFÁ-val, sem ÁFA-visszatérítéssel!
A kedvezményes ÁFA és az ÁFA-visszatérítés nem keverhető! (Nem véletlen, hogy ÁFA-visszatérítés iránti igénykor nyilatkozni kell arról, hogy nem élünk az adott ingatlan kapcsán a kedvezményes ÁFÁ-val is.)

Megjegyzés: Egyes adóblogokban találkoztam ennek kapcsán olyan értelmezésekkel is, miszerint ez a gondolatmenet kiterjeszthető arra is, ha az építkező több vállalkozóval köt szerződést, és mindenki adott készültségi foknak megfelelő ingatlan átadását teljesíti. (Például a szerkezetkész építmény után a teljes belső munkákat egy másik vállalkozóra bízzuk.)
Én személy szerint azt gondolom, ez az állítás nem igaz. Ezt támasztja alá a NAV egy másik állásfoglalása:

“4) Vonatkozik-e az áfa mértékének csökkenése az ingatlan építéséhez igénybevett egyes építési szolgáltatásokra, így pl. a burkolásra, szigetelésre?

Kedvezményes adómérték kizárólag olyan építési-szerelési szolgáltatás esetén alkalmazható, amely az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül. A hivatkozott jogszabályhely alapján a következő eset minősül termékértékesítésnek: „az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre”. Tekintve, hogy önmagában pl. a burkolási szolgáltatás vagy szigetelési szolgáltatás eredményeként nem valósul meg az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ingatlan átadás, azokra a kedvezményes adókulcs nem alkalmazható. ”

 

Mik az időbeli korlátok?

Mivel az EU-területén „csak úgy” nem lehet kedvezményes ÁFA-kulcsot alkalmazni, ezért a Kormány a „szociálpolitikai célú lakóingatlanok értékesítése” fogalom alá csempészte be ezt a lehetőséget. (Nyilván örüljünk annak, hogy a max. 150 m2-es lakások és a max. 300 m2-es házak beleférnek ebbe a kategóriába…)
Ez azonban nem mehet a végtelenségig, ezért az Áfa-törvény ilyen módosítása csak 2016 január 1. és 2019 január 1. között érvényes.  (Ekkori teljesítéssel lehet 5%-os ÁFA-tartalmú számlát kiállítani ezen a területen. Se korábbra, se későbbre.)  

 

Ki fizeti az ÁFA-különbözetet?

Érdekes kérdést vet fel az, hogy ha a fővállalkozó 5% Áfa-tartalmú számlát állít ki (és ez magában foglalja a beszerzett anyagok és a munkadíj költségét is), akkor hogyan számolja el, hogy ő az anyagokat 27%-os Áfa-tartalommal vette meg?
A logikus válasz: sehogy. Ő folyamatosan több Áfát fog visszaigényelni az államtól, mint amennyit befizet.
Ezt persze egyetlen vállalkozó sem szereti (hiszen benne áll a pénze, lehet, hogy még hitelt is fel kell vegyen erre a célra!), így joggal lehet számítani arra, hogy ennek „költségét” bele fogja építeni az árba – például az Áfa-különbség kamatköltségét. Ezért írtam még a blog elején, hogy ez lehet, hogy  el fogja vinni az Áfa-visszaigényléshez viszonyított „haszon” egy részét.)
Persze mindez áthidalható lenne úgy is, hogy a megrendelő szerzi be az anyagot, de ekkor erre 27%-os Áfát kellene fizetnie – és még vissza sem igényelhetné. Az előbbi „emelt fővállalkozói díjjal” még így is jobban járna.

 

Utószó:
– Jónéhány érdekes NAV-állásfoglalás olvasható a témában ide kattintva! (Én is innen vettem a két fenti NAV-állásfoglalást. Forrás: https://www.nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos)
– Akit esetleg érdekel az év eleji fejetlenség, ide kattintva olvashat egy jó összefoglalót.  

Végül, de nem utolsó sorban: ez a blog semmiképpen nem jogi állásfoglalás! Ha bizonytalan, mindenképpen forduljon jogi szakemberhez!
Ha ellenvéleménye van az itt leírtakkal szemben, akkor ezt mindenképpen írja meg nekünk!

Kategóriák: Jogi háttér

Vélemény? (28) ↓

28 Hozzászólások

  1. Medgyesy Bálint június 5, 2016

    Végre egy jól értehető írás a témában és azzal is foglalkozik, hogy mi a sorsa a beszerzés utáni Áfa és az 5%-os Áfa különbözetének.
    Az a kérdés megmarad, hogy a NAV nem szereti, ha több Áfát igényel vissza egy vállalkozó, mint amennyit befizet. Márpedig most ez az időszak köszönt be tömegesen…

    reply
    • Jackjunior január 10, 2017

      Engem is ez a része érdekelne a kérdésnek…
      A vállalkozó pénze benne áll, neki kell visszaigényelnie a NAV-tól, legtöbbször ellenőrzést is kap.

      reply
  2. Szabó Brnadett június 22, 2016

    Tisztelt Közösség!

    Családi házunk építésénél merült fel az áfatartalom kérdése, ezzel kapcsolatban szeretnék segítséget kérni.

    5 % áfatartalmú generál kivitelezéssel fog épülni, csokos történet. Most a szerződés aláírásnál derült ki,h a garázsra 27 % áfát kell számítani. Ezen lehet valahogy változtatni? Lehet a kivitelezővel a garázst is 5 % áfával számolni? Ha a garázst 27 % áfatartalommal kell számolni, akkor ez komoly összegnövekedést jelent a mi esetünkben, ezért értetlenül állok ezelőtt a probléma alőt. Hogy lehetséges, h a törvényt nem módosították, ezáltal külön kell áfát fizetni az ugyanazon tető alatt lévő garázsra és pl szobára?

    Köszönöm mielőbbi válaszukat.
    Üdvözlettel,
    Szabó Bernadett

    reply
  3. Galambos Éva július 2, 2016

    és ki az a szakember akihez fordulni lehet? ki tudja megoldani? Most építkezem és a vállalkozó 27% áfát számol.
    köszönöm a választ

    reply
  4. Bogi augusztus 17, 2016

    Mi csok bevonásával építkezünk szerkezetkészig s a vállalkozó szerint ez nem generál kivitelezésnek számít,( s a vállalkozó 27% os áfát számol,ő sincs tisztában avval,hogy ő hogyan adhat 5%ról áfát.Mi ennek a menete?A tűzépen s ahol megvásárolja az anyagot,hogyan kérhet 5%- ról számlát.

    reply
    • Bodnár György szeptember 4, 2016

      Először is elnézést a késői válaszért – a levél valahogy belekeveredett a spamek közé.
      Előrebocsátom, hogy sem ügyvéd, sem adótanácsadó nem vagyok.
      A blogjaimban is jeleztem, hogy a vállalkozók nagy valószínűséggel nem fogják az 5%-os ÁFÁ-t egy az egyben továbbadni, mert nekik az anyagot 27%-os ÁFÁ-val kell megvenniük, aztán pedig a különbözetet visszaigényelniük. (A realitás valahol az 5 és a 27% között lehet, de jelenleg mindenkinek annyi a munkája, hogy válogathat belőle.)
      Az én értelmezésem szerint szerkezetkész házra nem érvényesíthető kedvezményes ÁFA, mert az nem minősül új háznak. Talán segít a NAV ide idézett állásfoglalása. (Bár lehet, hogy már van újabb, de én arról nem tudok.)

      “4) Vonatkozik-e az áfa mértékének csökkenése az ingatlan építéséhez igénybevett egyes építési szolgáltatásokra, így például a burkolásra, szigetelésre?

      Kedvezményes adómérték kizárólag olyan építési-szerelési szolgáltatás esetén alkalmazható, amely az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül. A hivatkozott jogszabályhely alapján a következő eset minősül termékértékesítésnek: „az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre”. Tekintve, hogy önmagában például a burkolási szolgáltatás vagy szigetelési szolgáltatás eredményeként nem valósul meg az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ingatlan átadás, azokra a kedvezményes adókulcs nem alkalmazható.”

      Remélem tudtam segíteni!

      Üdvözlettel
      Bodnár György

      reply
    • Bodnár György szeptember 4, 2016

      Kedves Bogi!

      Kicsit kedvezően szeretném alakítani az előbb (kicsit hamar) elküldött válaszomat. (Kedvezően 🙂 )
      A szerkezetkész új ház létrehozása adótanácsadók szerint megfelel az 5%-os termékértékesítés kritériumainak.
      Itt egy állásfoglalás erre nézve – közép felé keresse):
      http://online-kalkulator.hu/ot-szazalekos-lakasafa-2016-kerdesek-valaszok/

      Üdvözlettel
      Bodnár György

      reply
  5. Molnár Sándor szeptember 16, 2016

    Tisztel Bodnár György!

    Az valós, ha generálkivitelező építi a házunkat (27%Áfa-val) abban az esetben nem vagyok jogosúlt az 5 millió Áfa visszatérítésre?

    Köszönettel Molnár Sándor

    reply
    • Bodnár György szeptember 16, 2016

      Kedves Sándor!

      Bár mindig elmondom, hogy sem adótanácsadó, sem jogász nem vagyok, de azt gondolom ebben az esetben egyértelmű a válasz: az ÁFA-visszatérítés minden magánépítkezőnek jár új ház esetében (5 mio Ft-ig). Ilyenkor értelemszerűen a 27%-al számolt ÁFÁ-jú számlák a számítási alapok.

      Üdvözlettel
      Bodnár György

      reply
      • Iván november 6, 2016

        Én úgy tudom, hogy 27% ÁFÁ-s építkezés esetén csak akkor lehet igénybe venni az 5 milliós visszatérítést ha ugyanazon vállalkozótól igénybevett szolgáltatások ára nem haladja meg a néhány milliós összeghatárt (a pontos összeg most nem rémlik). Szóval szerintem generálkivitelezőnél valóban nem jár visszatérítés.

        reply
  6. Molnár Sándor szeptember 16, 2016

    …és még egy kérdés !

    Emelt szintü szerkezetkész házról lenne szó ebben az esetben is jár az 5% illetve az 5 millió Áfa visszatérítés?

    a ház ezen állapotban 25 millió forinba kerülne az utána a befejezésére befektetett pénzre van valamilyen visszaigénylés?

    Köszönettel Molnár Sándor

    reply
  7. Éva október 4, 2016

    Kedves György!

    Remélem, nekem is tud segítséget, kiindulópontot ajánlani. Mi nem saját magunk építtetünk, hanem egy új építésű társasházban szeretnénk lakást vásárolni. A vételár alku során érvelhetünk-e ezzel a visszaigényléssel? Ebben az esetben kinek a zsebében “landol” a visszaigényelt ÁFA összeg? Az építtető, vagy akár mi is kérhetjük erre alapozva a vételár csökkentését?
    Elnézését kérem, ha nem tudtam magam szabatosan kifejezni, de számomra abszolút idegen terület ez.

    Segítő szándékú válaszát előre is köszönve,
    Üdvözlettel:

    Éva

    reply
    • Bodnár György október 4, 2016

      Kedves Éva!

      Erre szerintem én is tudok (mint “laikus-szakértő”) válaszolni.
      Tulajdonképpen jól rátapintott a dolog gyenge pontjára – Ön ugyanis abszolút nem lát bele a cég árképzésébe. (Egyébként az élet semmilyen területén sem…)
      A nettó árat ugyanis teljesen szabadon alakítja a cég – aztán erre tesz rá 5% ÁFÁ-t. De hogy mi a kiindulási alap?
      Igen, könnyen lehet, hogy lenyeli a cég az ÁFA-különbözetet – de egy piacgazdaságban ez szíve joga. Az igazsághoz az is hozzátartozik, hogy a Kormány is részben azért csökkentette az ÁFÁ-t, hogy egyáltalán épüljenek új lakások. Az eladási ár vonatkozásában majd a piac kialakítja a végleges árakat. Most persze felemelkedtek, de ha sorban megjelennek az új ingatlanok a piacon, akkor majd beáll az egyensúly.
      Ön persze kérhet árengedményt – de ha lesz, aki kifizeti a kedvezmény nélküli árat – akkor neki adják el…

      Én sem tudom, hogy mennyire bírtam elmagyarázni a gondolataimat – de talán!

      Ha nem, írjon nyugodtan, vagy hívjon fel!

      Üdvözlettel

      Bodnár György

      reply
  8. Bence október 18, 2016

    Kedves György!

    Új építésű CSOK-os ikerházfél kivitelezőjével tárgyalok éppen. Konstrukció elég tipikus. Megvesszük a telekhányadot a kivitelezőtől, majd kivitelezői szerződésben megbízzuk, hogy építse fel az ingatlant.

    ÁFA visszaigénylés miatt kérdeztem tőle, hogy milyen ÁFÁ-val fog számlázni. Válasza a következő volt: Ha generálkivitelezői szerződést kötünk, akkor 5%, de ha akarom, akkor tud 27% ÁFA tartalmú számlát is adni, mert van több cége, és az anyagot is tudja a nevemre venni. Mindezt ugyan azért az árért, és én a második esetben sok milliót vissza tudok igényelni.

    Nem értem, hogy ha ez így működik, akkor mért nem csinálja mindenki ezt? Vagy ez volt az államnak a célja, hogy beindítsa az építkezési kedvet?

    Válaszát előre is köszönöm!

    reply
  9. Oláh Géza október 21, 2016

    Kedves György,

    a tisztán anyagi megfontolások mellett ne felejtsük el, hogy az ÁFA visszatérítésnek sokkal szigorúbb feltételei vannak, mint az 5% ÁFÁ-nak. Ilyenek pl. az állampolgárságra, büntetlen előéletre, TB jogviszonyra vonatkozó szabályok, de a leglényegesebb, hogy – a CSOK-hoz hasonlóan – itt is vállalni kell a 10 év bent lakást, mely időszakra az állam javára jelzálog is bejegyzésre kerül. Tehát ha nem akarom magam 10 évre röghöz kötni, máris kedvezőbb az 5% ÁFA. És ugye az elkövetkezendő 10 évben csak egy lakásban tudok lakni, így befektetési célra már nem tudok ÁFA visszatérítést igénybe venni, míg 5% ÁFÁ-val annyi ingatlant veszek, amennyire pénzem van.

    Tehát a cikkben vázolt megfontolások csak akkor merülnek fel egyáltalán, ha az ÁFA visszatérítés feltételeit alapvetően tudom, és akarom vállalni.

    Üdvözlettel, Géza

    reply
  10. Mészáros János november 5, 2016

    Kedves György!

    Nagyon hasznosnak találom a hétköznapi halandók nyelvére lefordított szabályokat.
    Lenne egy más oldalon talált szabállyal kapcsolatos kérdésem.
    Visszaigényelhető a telek áfája is. Erre azt írja a jogszabály, hogy a számla kelte után max. 120 napon belül lehet igényelni. (Egy alkalom)
    A másik visszaigénylésre vonatkozó szabály, egy alkalommal, de legkésőbb 2019 dec. 31-ig igényelhető vissza a 27% os áfa.
    Így két alkalom? Vagy külön-külön szabályozás alá esik?

    Remélem érthetően sikerült leírnom a kérdésem.

    Üdvözlettel : János

    reply
    • Bodnár György november 6, 2016

      Kedves János!

      Igazán nem kibújni akarok a kérdés megválaszolása alól, de a helyzet az, hogy az ÁFA-visszatérítés “jogértelmezése” mindig annak a banknak a kezében van, akinél bonyolítja az ügyletet. (Ezért is érdemes előzetesen szétnézni a saját elképzelések tükrében.) Amit én tudok az az, hogy csak a telek ÁFÁ-ja szinte biztosan nem visszaigényelhető, csak ha ez részét képezi az “építkezési ÁFÁ-nak”.

      Remélem félkómásan is tudtam segíteni (ma jöttünk haza a kalandtúránkról) 🙂

      Üdvözlettel
      Bodnár György

      reply
  11. Greskó Lajosné november 10, 2016

    Saját telken 2014. július 1- után kezdtem építkezni. Ekkor építési vállalkozóval kivitelezési szerződést kötöttem, mely szerint tető alá tette az épülő házat. A kiállított számlán (2014-2015. évben) 27 %-os szerepel. Ezzel a családi ház egy kb 40 %-os készültségnek felelt meg. Ezután jöttek a nagyobb munkák (épületgépészeti, festés, burkolás, szaniterek, villanyszerelés, stb), melyek szintén 27 %-os tartalmaznak. A 2016. január 1-től hatályos CSOk rendelet alapján adó-visszatérítési támogatási kérelmet nyújtottam be OTP Bankhoz. Sajnos adó-visszatérítési kérelmet elutasította azzal, hogy a kivitelezővel történt szerződés alapján elvégzett munka termékértékesítésnek minősül.
    A rendelet értelmében, ha termékértékesítésnek minősül az elvégzett munka, akkor 5 %-os ÁFÁ-t kell felszámolni a kivitelezőnek, de ez a rendelet csak 2016. január 1-től hatályos.
    Kérdésem: jogosan utasított-e el az OTP. Hová fordulhatok jogorvoslatért? Tévesen értelmezem a jogszabályt?
    Mielőbbi válaszát köszönöm:
    Greskó Lajosné
    greskol@t-online.hu

    reply
  12. János december 7, 2016

    Tisztelt Bodnár György!

    Megmondom őszintén kicsit összezavarodtam ezzel a 27%-os áfa visszaigényléses témával kapcsolatban. A telek amire építkezni akarok a saját tulajdonom. Ahhoz, hogy vissza tudjam igényelni a 27%-os ÁFÁ-t, jól értem, hogy nem kivitelezési, hanem vállalkozási szerződést kell kötnöm külön-külön a kőművessel, áccsal, burkolóval, festővel?

    Még az sem világos, hogy akkor minden munkafolyamatra külön vállalkozási szerződést kell kötnöm? pl.: azzal a kőművessel aki végigviszi az építkezést külön vállalkozási szerződést kell kötni az alapozásra, külön a falazásra, külön a szigetelésre, külön a vakolásra?

    Az kizár a visszaigénylésből, ha esetleg nem kérek a munkáról számlát, vagy nem is kötök a mesteremberrel szerződést?

    Köszönettel
    János

    reply
    • Bodnár György december 9, 2016

      Kedves János!

      Utánaérdeklődtem, és ezt tudtam meg:

      Nem kell vállalkozási szerződést kötnie az egyes munkákra (csak kivitelezési szerződést “nem szabad” kötnie), elég a banknak a számlákat bemutatnia. (Az viszont kell )
      Csak akkor kér a bank vállalkozási szerződést, ha egy számla ÁFA-tartalma meghaladja a 2 mio Ft-ot.

      Remélem tudtam segíteni!

      Üdvözlettel

      Bodnár György

      reply
  13. József május 3, 2017

    Kedves György!
    Örömmel olvasom ezt a sorozatot az új szabályokról.
    Felhábórítónak tartom ami van , ahogy szerényen írtad “fejetlenség”.
    Nem, ez nem az, ez az amikor 1 bites aggyal rendelkező jogászok olyan üzleti környezetet hoznak létre ami sehol a világon nincs! Olyan törvényeket és szabályokat hoznak ami értelmezhetetlen, vagy értelmezhető de minden jogász vagy bank másképp értelmezi.
    Tragédia!
    Üdvözlettel, József

    reply
  14. Éva május 18, 2017

    Kedves György!
    Az én kérdésem kicsit összetettebb. Kivitelezővel építettek, de csak hozzá egy részt a házhoz, a már meglévő házrész teljes felújításon esik át.
    Mit határoz a törvény, hány százalékos áfatartalom kerül rá a számlára a végén?

    Ha jól értelmezem akkor, csak teljesen új építésű lakóingatlanokra vonatkozik az 5%, hozzáépítéshez csak abban az esetben, ha eddig a napig nincs rajta használatbavételi engedély?

    Valamint az 5 milliós visszaigénylésre jogosult vagyok-e?

    Válaszait előre is köszönöm.

    Üdvözlettel: Éva

    reply
  15. Szabó Anikó március 12, 2018

    Üdvözlöm!

    Egy gyors kérdésem lenne. Építkezünk, a kivitelező szerkezetkészig felhúzná a házat, onnan átadná nekünk a terepet. 5%-al fog számlázni, de mi a további munkáknál már szeretnénk ÁFA visszaigényelni, hiszen egyesével szerződünk majd le a szakikkal, illetve ami anyagokat mi veszünk, azokat is szeretnénk elszámolni. Ezt így lehet? Vagy keverni nem lehet?
    Köszönöm,

    Anikó

    reply
    • Bodnár György március 22, 2018

      Kedves Anikó!

      Ezt így biztosan nem lehet. A két konstrukció nem keverhető.

      Üdvözlettel

      Bodnár György

      reply
  16. Csúri Mariann március 23, 2018

    Kedves Bodnár György!

    Arra szeretnénk választ kapni, ha üdülő övezetben építkezünk, jár-e az áfa kedvezmény? A mostani ház kert és üdülő épületként van jelenleg bejegyezve (zártkerti besorolással) a tulajdoni lapon, ennek helyére (ez lebontásra kerülne) szeretnénk építeni egy új házat.
    Válaszát előre is köszönjük,
    Mariann

    reply
  17. Nóra július 6, 2018

    Kedves György!

    Szeretném megtudni, hogy a visszaigénylésnél, mi történik, ha alacsonyabb összeget írunk be a visszaigénylő papírra (ami után az áfát szeretnénk visszakapni), mint ami a költségvetésben szerepel?

    (mivel már korábban megvettünk jópár építőanyagot, amit szeretnénk beépíteni, ezekről nem tudunk számlát bemutatni, csak megfelelőségi nyilatkozatokat. Így nem teljesülhetne a 70%-os kitétel, ami a számlákkal való igazolást jelenti, tehát alacsonyabb érték után kellene az áfa visszatérítést igényelni) Előre is köszönöm a válaszát!

    reply
    • Bodnár György július 16, 2018

      Kedves Nóra!

      Szerintem ez nem gond – de én nem vagyok bent a pénzintézeti gyakorlatban.
      Azt tudom javasolni, hogy hívja fel (akár rám hivatkozva) Selmeczi Róbertet (20-249-5552), ő szokott nálunk pénzügyi tanácsokat adni a Tervcafén, hátha tud segíteni. De a legautentikusabb persze az lenne, ha megkérdezné az Ön pénzintézetét!
      Sok sikert! Üdvözlettel Bodnár György

      reply
  18. Laczkó Gergely május 22, 2019

    Kedves György!

    Új építésű ingatlan építése esetén , ha generálkivitelezésben épülne az ingatlan. Kérhető , hogy ne 5% áfa , hanem az 5 millió forintos áfa visszaigénylést válasszuk?

    Sajnos az év végéig maximum szerkezetkész épülne meg , így jobban járnánk az utóbbi megoldással!

    Köszönöm a segítséget
    Laczkó Gergely

    reply

Vélemény?