Tegyünk rendet: mit kell tudni az építkezőknek az őket érintő új jogszabályokról? (2. rész)

Tegyünk rendet: mit kell tudni az építkezőknek az őket érintő új jogszabályokról? (2. rész)

– Minden, amit az ÁFA-visszatérítésről tudni érdemes!

Sorozatunk első részében (ide kattintva elolvasható!) bemutattuk a múlt év végén meghozott jogszabályi változások egyik legkedvezőbbjét az építkezők számára: az 5%-os ÁFA vagy az ÁFA-visszatérítés lehetőségét.
Merüljünk el most kicsit a részletekben – legalábbis azokban, melyekre már ki/megtalálható a válasz.
Ezúttal az ÁFA-visszatérítés lehetőségét járjuk körbe.

Figyelem! Már majdnem kész volt a blog, amikor egy vadonatúj rendelet jelent meg a blogsorozatban tárgyalt támogatási formákról, így aki részletesen utána szeretne nézni az itt leírtaknak (is), immáron itt keresse: 16/2016 (II.10.) Kormányrendelet „Az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról!” (Ide kattintva teljes terjedelmében elérhető!)

Mire jár az ÁFA-visszatérítés?

ÁFA-visszatérítésre (hivatalos nevén adó-visszatérítési támogatásra) új családi házat építő magánszemély jogosult, amennyiben ő maga bonyolítja le az építkezést: ő bízza meg az egyes szakembereket (akik az ő nevére állítanak ki számlát) és ő maga szerzi be az építőanyagokat (ezt persze nem kell szó szerint érteni, de az ő nevére kell szóljanak a számlák).
Fontos adalék, hogy a támogatás (hívjuk most már így) nem csak az építkezésre vehető igénybe, hanem azépítési telek megvásárlásához is.

Az ÁFA-visszatérítés csak új építésű házra vehető igénybe. (A felújítás tehát eleve kiesik.)
Az új építés fogalmát legutóbb már tisztáztuk (megint csak egyszerűen fogalmazva: olyan épület, melyet még nem vettek használatba, nem vezettek át az ingatlan-nyilvántartásba).
Egészen biztos, hogy az új építés fogalom kapcsán felmerülő leggyakoribb kérdések a tetőtér-beépítésekre és a hozzáépítésekre vonatkoznak. Ezek új építésnek minősülnek a támogatás szempontjából?
A tetőterekre vonatkozóan szó szerint ideidézem az új törvény definícióját:
„…tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás akkor (minősül új lakásnak), ha a  tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, … újabb lakás jön létre.”
Azaz ÁFA-visszatérítés ilyen esetben csak akkor igényelhető, ha teljes értékű („leválasztott”) új lakást hozunk létre, és egy „egyszerű” hozzáépítés sem számít új építésnek.

Az „új lakásnak” ezen kívül vannak még fontos kitételei:
– Kell legyen benne legalább egy 12 m2-t meghaladó lakóhelyiség (ez azért nem akkora luxus…), egy, a főzés céljára (is) alkalmassá tett, legalább 4 m2-es (önálló szellőzésű) helyiség, valamint WC és fürdő.
– Kell legyen közműves villamos szolgáltatás.
– Kell legyen közműves szennyvíz-elvezetés, vagy egyedi zárt szennyvíz-tározó (ez utóbbi akkor lehet, ha az adott településrészen nincs közműves szennyvíz-elvezetés).
– Kell legyen közműves ivóvíz-ellátás, vagy ennek hiányában legalább ivóvíz-minőségű kút a telken.
– A házban kell legyen kialakított egyedi fűtési rendszer.

Ezeknek a feltételeknek tehát mind meg kell felelni akkor, ha ÁFÁ-t szeretnénk visszaigényelni! (Az iménti felsorolás részben az OTÉK-nak, mint általános „építkezési előírásnak” való megfelelést jelenti, másrészt többé-kevésbé azt várja el, hogy az építkezés (össz)közművesített telken történjen.)
Megjegyzések: Amennyire én (mint laikus…) meg bírtam ítélni, fontos változás (könnyítés) a korábbi verzióhoz képest, hogy kikerült az elvárt közművek közül a gáz! Ettől függetlenül az iménti elvárásrendszer továbbra is rossz hír az autonóm házat építeni szándékozóknak. Mivel az ilyen házak egyik jellemzője éppen a „közmű-függetlenség”, így (megint csak az én értelmezésem szerint) egy közművesítetlen területen épülő (a teljes villamosenergia-ellátást például napelemekkel és akkumulátorral fedező) házra nem vehető igénybe a visszatérítés.
Jó kérdés, hogy elég-e a közművek megléte, vagy azokra rá is kell kötni?
Itt szeretném felhívni a figyelmet, hogy a jogszabálynak megfelelést a lebonyolítást végző pénzintézet ellenőrzi majd, így mindentől függetlenül az ő jogértelmezésük lesz a mérvadó! (Nem árt tehát a kényes pontokat előre tisztázni!) Az általam megkérdezett pénzintézetnél például (jelenleg) elvárásként értelmezik a fenti közművekre rákötést.

Azt már múltkor tisztáztuk, hogy építkezésre igénybe vett támogatás esetén a maximális hasznos alapterület 300 m2. (Efölött nem jár a támogatás, függetlenül attól, hogy a házba hányan költöznek. Teleknél nincs korlátozás.)
Egy nem teljes körű, de lényegre törő meghatározás szerint a hasznos alapterületbe minden olyan helyiség beleszámít, melynek belmagassága legalább 1,9 m (tetőtéri szobánál eddig is külön kellett számolni az alapterülettől eltérő hasznos területet). Nem számít ide a garázs és a pince.  (Utóbbi még akkor sem, ha fűthető.)
A támogatás egylakásos lakóépülethez jár – egy támogatással tehát nem építhető például ikerház.

Kinek jár az ÁFA-visszatérítés?

Először is természetes személynek (cégnek nem). Az igénybevevőnek nagykorúnak kell lennie. (Érdekesség, hogy – az európai „jogegyenlőségnek” megfelelően – a támogatás nem csak magyar állampolgároknak jár – de ezt most nem részletezném. Többé-kevésbé három hónapnál hosszabb tartózkodási engedély és állandó itteni lakhely kell hozzá.)
Igénylő lehet egyedüli személy, de lehet házaspár is.

Még négy fontos kitétel van:
– Ezek egyike a büntetlen előélethez kapcsolódik. (Mivel szerintem Az építő közösség tagjait ez nem érinti, ezért ezt a pontot most nem részletezném… 🙂 )
– Az igénylőnek köztartozásmentesnek kell lennie. (Azaz be kellett fizetni minden korábbi adót. Ezt bizonyítandó szerepelni kell a köztartozásmentes adózói adatbázisban. Ha valakinek itt adminisztrációs gondjai adódnak, akkor lehet kérni a NAV-tól külön is igazolást.)
– A benyújtás időpontjában, és azt megelőzően legalább 180 nappal bejelentett biztosítottnak kell lenni a magyar társadalombiztosítási rendszerben. (Max. 15 nap megszakítás engedélyezett, de ma már az is életszerű lehetőség, hogy a külföldi társadalombiztosítási tagság is beszámítható – viszont a benyújtáskor a magyar TB tagjának kell lenni.) Ha házaspár az igénylő, akkor ennek a kitételnek legalább egyiküknek meg kell felelni. (Az illetékes egészségpénztári feladatokat ellátó fővárosi vagy megyei kormányhivataloktól kell kérni erre igazolást.)
A nappali tagozatos tanulói jogviszony szintén megfelelő „kiindulópont”.
– Nem kaphat ilyen támogatást az, akit 5 éven belül köteleztek egy lakáscélú állami támogatás (pl. CSOK) visszafizetésére. (Mert mondjuk nem tartotta be az azzal kapcsolatos vállalásait.)

Fontos kitétel, hogy az igénylőnek (az utolsó visszautalt ÁFA-összeg kiutalása után) legalább 10 évig életvitelszerűen az új házban kell laknia!  (Ezen 10 év alatt a házon elidegenítési és terhelési tilalom is van, arra az állam jelzálogjogot jegyez be! Ezen túl erre az időszakra folyamatosan lakásbiztosítással is rendelkezni kell.)
Kivételt képez az ottlakási kötelezettség alól, ha az igénybevevő közben más településen talál munkát, és ezért legfeljebb 5 évre(!) oda költözik, vagy ha igazoltan közeli hozzátartozóját ápolja máshol.
A terhelési tilalom alól kivétel, ha valaki örökléssel szerez az adott ingatlanban tulajdont vagy haszonélvezeti jogot.
Megjegyzés: Hangsúlyozni szeretném, hogy én nem jogászként, hanem „egyszerű laikusként” olvastam el a rendeletet – viszont ilyen minőségemben két fontos könnyítést gondolok bele a most megjelent rendeletbe – a korábbi verzió(k)hoz képest. Szerintem kikerült belőle az a kitétel, hogy az igénylőnek legalább 50% tulajdonjoggal kell rendelkeznie az épülő lakásban.(Ez azért a CSOK-ban benne maradt.)
Az is lényeges változás (úgy tűnik, megerősítve a mostani szövegben), hogy már nem kizáró tényező a támogatásból, ha a kérelmezőnek (vagy családtagjának) van már meglevő lakástulajdona. (Ha valaki másként gondolja ezeket, írjon!)

Megismételve: ezt a kivonatot a nem teljes körű tájékoztatás igényével, nem a pontos jogászi nyelvezettel (azaz néha egyszerűsítve) készítette egy nem-jogász!
Részletekbe menő kérdésekkel érdemes egy pénzintézethez és/vagy egy erre szakosodott ügyvédhez fordulni.
Legközelebb még mindig az Áfa-visszatérítésnél maradunk – de ekkor már magát a visszaigénylési folyamatot vesszük szemügyre.