Tegyünk rendet: mit kell tudni az építkezőknek az őket érintő új jogszabályokról? (1. rész)

Tegyünk rendet: mit kell tudni az építkezőknek az őket érintő új jogszabályokról? (1. rész)

– CSOK, kedvezményes ÁFA, új engedélyezési eljárás – kezdjük az ÁFÁ-val!

Szűk tíz évvel ezelőtt akkori új cégemnél egy hónapos betanuláson jártam Németországban. Meglepődve és irigykedve figyeltem, hogy az építkezésekkel (is) kapcsolatos témák (fenntarthatóság, energiahatékonyság, klímavédelem) szinte minden nap első oldalas hírekvoltak az újságokban.
Ezt az érzést mostanság idehaza is megélhetem: özönlenek ránk a házépítőket, felújítókat, lakásvásárlókat érintő új jogszabályokról és új lehetőségekről szóló hírek.
Mivel azonban a média sokszor a legváltozatosabb logika szerint kap fel és rak egymás mellé információkat erről a területről, talán célszerű kicsit összefoglalni, mit is érdemes tudnia minden építkezőnek az idei év újdonságairól!
Ma (és legközelebb) a kedvezményes ÁFÁ-ról lesz szó.

Négy különböző téma

A „rendcsinálást” talán érdemes azzal kezdeni, hogy megfogalmazzuk: valójában három, egymástól különböző területen következtek be földindulásszerű változások az óév utolsó néhány hetében – és én ehhez hozzávennék még egy azóta napvilágra került témát is, melyet szintén érdemes lesz majd nyomon követni az építkezőknek.

1. A kedvezményes ÁFA megjelenése (Erről lesz szó ma kicsit részletesebben.)
2. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) kiterjesztése
3. Az építési engedélyezési eljárás változásai (úgymond egyszerűsítése)
+1 Az állami lakáskassza ötlete

ÁFA – egy kis történelem

Szerintem senki számára nem titok, hogy a 27%-os magyar ÁFA-kulcs a feketegazdaság egyik legjelentősebb mozgatórugója. Akkora mérték, melynek megspórolásával már komoly árelőnyre (vagy megtakarításra, attól függ, melyik oldalról nézzük) lehet szert tenni. Ez annál egyértelműbb, minél nagyobb értékű termékről, szolgáltatásról beszélünk. És ugye nem sok nagyobb értékű dolog van, mint egy lakás, vagy éppen egy családi ház… (Gondoljunk bele: egy 25 millió forint nettó értékű házépítésre még majd 7 millió forint(!) ÁFÁ-t kellene befizetni az államnak. A magyar nettó(!) átlagfizetéssel (158 000 Ft) számolva ez utóbbi 3,5 évi teljes jövedelemnek felel meg…)
Nem csoda, hogy a számlás szolgáltatások egy családi házas építkezésen még mindig nem túl nagy százalékot tesznek ki…

Persze ez nem csak nálunk volt probléma. Ezért volt az, hogy évekkel ezelőtt mind Csehországban, mind Lengyelországban kedvezményes ÁFA-kulcsot vezettek be az építkezésekre. Csehországban például érdekes módszert használtak. Ha valaki magánemberként vett építőanyagot, akkor 19% ÁFÁ-t kellett fizetnie, de ha szakirányú vállalkozóként, akkor csak 5%-ot. Öt éven belül elérték, hogy a családi házas(!) építkezéseknek is majd háromnegyed része fővállalkozásban, számlával épült. (Sokszor még olyanok is, amelyeket csak papíron építettek fővállalkozók…)
Aztán ez a szép világ az Európai Unió rosszallása miatt véget ért. (Nem csoda, hiszen nyugaton valószínűleg el sem tudták képzelni, milyen probléma orvoslására volt szükség egy ilyen állami intézkedésre…)
Az Unióban ma sem lehet csak úgy, csak egyes termékekre, ad hoc módon kedvezményes ÁFA-kulcsot bevezetni. Akkor mégis hogyan lehetséges, hogy 2006. január 1-től 5%-os ÁFA-kulcsú termék kategóriába sorolták az új építésű ingatlanokat?

Korlátozott méret, korlátozott időtartam

A magyar kormány arra a kiskapura alapozta ezt a törvényt, miszerint a szociálpolitikai célokra épített lakásokra az Unióban engedélyezett a kedvezményes ÁFA-kulcs használata.  Az más kérdés, hogy – magyarországi mércével nézve – elég nagyvonalúnak tűnik a társasházi lakásoknál megszabott 150 m2-es, illetve a családi házaknál megszabott 300 m2-es méretbeli limit. (Sem értékhatárra, sem az együttköltözők számára vonatkozóan nincsen korlátozás… Éppen ezért jócskán vannak olyan szakértők, akik szerint ez a jogszabály majd még egy kis finomításra szorulhat brüsszeli nyomásra. Teljesen eltörölni azonban szinte biztosan nem fogják.)
A lakás/házméreten túl nagyon fontos korlát, hogy a kedvezményes ÁFA (a dolgok jelenlegi állása szerint) csak 2019. december 31-ig lesz érvényes!  

Mi is az az új?

Az 5%-os kedvezményes ÁFA csak az új lakásokra vonatkozik! Mit is jelent ez a gyakorlatban?
ÁFA szempontjából újnak minősül egy ingatlan, ha annak használatba vétele még nem történt meg (elvégre egy házat csak egyszer lehet használatba venni – saját célra épített családi házaknál ezzel a definíció-résszel érdemes foglalkozni), vagy ha a használatba vétel és az értékesítés között még nem telt el 2 év (ez utóbbi az értékesítésre épített ingatlanoknál lehet érdekes – már csak azért is, mert ezzel a korláttal a kedvezményes ÁFA visszamenőlegesen is érvényes).

Azok is kapnak, akik maguk szervezik a saját építkezésüket

Ha elfogadjuk azt a célt, hogy a kormány egyszerre akarja támogatni a családok otthonteremtését és élénkíteni az építőipart, mint a nemzetgazdaság egyik motorját (és miért ne fogadnánk el?!), akkor az előzőekben vázolt támogatási megoldás nagyon féloldalas lett volna a „profi” beruházók irányába. (Meg még egy csomó ügyeskedésre is buzdíthatott volna, mint arról például itt lehetett olvasni.)
Akár az előbbi, akár az utóbbi miatt, de az ÁFA-csökkentést tartalmazó 2015./CCXII. törvény nagyon rövid időn belül kiegészült egy fontos kitétellel, miszerint magánépítkezők nem 5%-os kedvezményes ÁFA-kulcsra jogosultak, hanem teljes ÁFA-visszatérítésre 5 millió forint összegig bezárólag.

Innen folytatjuk legközelebb, de azért a mai blog végén még vonjunk meg egy konklúziót a családi ház építését tervezők számára.
Az Építem a házam könyvsorozat 1. kötetében részletesen boncolgatjuk, hogy milyen előnyei illetve hátrányai vannak annak, ha fővállalkozót bízunk meg a házunk építésével, vagy ha mi magunk vállaljuk az építkezés megszervezését az anyagbeszerzéstől egészen a mesteremberek leszerződtetéséig.
Ez a fontos döntés most újabb döntési szemponttal bővült. Ha profi fővállalkozóval dolgoztatunk, akkor az5%-os kedvezményes ÁFÁ-ra tarthatunk igényt (anyag+munkadíj), ha pedig magánszemélyként mi magunk állunk bele a fővállalkozói szerepbe, akkor az 5 millió forintos ÁFA-visszaigénylésre apellálhatunk.

Az ördög persze a részletekben rejlik – ezért legközelebb folytatjuk!
Pár cikk még azoknak, akik többet szeretnének olvasni erről a témáról:

https://epitesijog.hu/1842-5-szazalekos-afa-uj-lakoingatlanok-ertekesitese-eseten

https://ado.hu/rovatok/ado/eu-konform-e-az-5-szazalekos-lakasafa

https://www.konyvelozona.hu/2015/12/lakoingatlan-afa-5-2016-januar-01-tol/