Egy generálkivitelező vagy több alvállalkozó?

Egy generálkivitelező vagy több alvállalkozó?

-avagy egy újra és újra előálló építkezői dilemma

Szerző: Rezsnyák Péter

Az egyik leggyakoribb kérdés házépítők, házfelújítók részéről, hogy generálkivitelezővel építkezzenek, vagy maguk szervezzék össze a különböző szakmák képviselőit?
Megkértük egyik régi kedves partnerünket, hogy a „másik oldal” szemszögéből foglalja össze tapasztalatait ebben a témában!
Péter nézőpontja azért is különleges, mert egy személyben tervező építész, kivitelező, felelős műszaki vezető, de néhány tervük megvalósításához műszaki ellenőrnek is felkérik.

Egy nagy, vagy sok kicsi?

Amikor megkaptam a felkérést Az építő közösségtől, hogy írjam meg tapasztalataimat a „generál vagy több vállalkozó?” témában, akkor arra gondoltam, talán a legjobb az lesz, ha címszavakra szorítkozok, és mindenki maga döntse el, hogy számára mi az előny, mi a probléma, vagy esetleg mi a lehetőség!

• Sok kisebb döntés meghozatalának lehetősége, vagy egy nagy döntés?
• Sok szereplővel egyenként kell kapcsolatot tartani, vagy egy, esetleg 2-3 személy az, akivel folyamatosan egyeztetni kell az építkezés során?
• Egyetlen szerződés lefedi az egész projektet, vagy sok megállapodást, szerződést kell összehangoltan kezelni?

A különböző szakmák összehangolása

• A generálajánlat egyértelműen egy kész műre szól, míg a több részfeladat elkészítésére szóló különálló ajánlatok teljességének ellenőrzésért nincs felelős hozzáértő személy, legfeljebb a megrendelő.
• A különböző szakmák összehangolása részét képezi a generálszerződésnek, így ettől mentesülhetünk. Különben a szakmákat megrendelői hatáskörben kell szervezni, ütemezni.
• A munkaterület-átadások problémája a generálkivitelező felelőssége, vagy ezt is az építtetőnek kell szervezni.
• A különböző szakmák összehangolása generálkivitelezői feladat, beleértve a balesetvédelmet is. Különben a szakemberek balesetvédelmének a felelőssége is megrendelői körbe kerül, még ha kötelező is a műszaki ellenőr megbízása az utóbbi esetben.

Kapcsolattartás és e-napló

• A tervdokumentációk módosulásának menedzselése, felügyelete generáltervezői feladat, és a generáltervező egyetlen generálkivitelezővel kapcsolatot tartva ezt intézheti is.
• Több független kivitelező esetén a tervezők és a kivitelezők közötti kapcsolattartás felelőssége és feladata szinte biztos, hogy a megrendelőre marad.
• Generálkivitelezés esetén a generálnaplóba meg kell hívni a műszaki ellenőrt, a tervezői művezetőt, és ők az összes alnaplót látják, míg külön kivitelezők esetén minden egyes naplóban külön kell meghívni és adminisztrálni mindent és mindenkit.

Határidők, károkozás. együttműködés

• Generálkivitelezés esetén a határidők egyértelműen kezelhetőek, míg több kivitelező esetén a munkaterület átadások, részhatáridők, technológiai szünetek áttekinthetetlenné teszik az időtervet.
• A munkaterület megosztása, az elkészült munkarészek védelme, a beépítetlen anyagok védelme, mozgatása , illetve az ezzel kapcsolatos összes tevékenység vagy a generálkivitelező feladata, vagy az építtetőnek kell mindezt koordinálnia.
• A szakmák esetleges károkozása, kárfelelőssége is súlyos kérdés, melyet vagy a generálkivitelező, vagy a megrendelő visel, ha a szakmák ebben nem tudnak megegyezni.
• A szakmák közötti együttműködési megbeszélések, munkaterület-szervezés, dokumentáció-egyeztetés vagy a generálkivitelező szervezésében zajlik, vagy a szakemberek kommunikációját is a megrendelőnek kell szervezni és dokumentálni.
• A feladatok, tervek megértéséért vagy a generálművezető, építésvezető felel, ha ilyen nincs, akkor mindezt megrendelőnek kell felvállalnia.

Fentiek után nem vonnék le következtetést, melyik eljárás a jobb, vagy melyik a célravezetőbb. Tedd meg magad! Te melyiket választanád?

Rezsnyák Péter
kivitelező építész, passzívház-tervező

Ha tetszett a bejegyzés, ha hasznos találta, ossza meg barátaival, ismerőseivel is!