Mi a helyzet az 5%-os ÁFÁ-val, ha több generálkivitelező dolgozik az építkezésen?

Mi a helyzet az 5%-os ÁFÁ-val, ha több generálkivitelező dolgozik az építkezésen?

–   avagy mit bukunk el, ha menet közben fővállalkozót váltunk?

Szerző: Kovácsné Csala Zsuzsanna és Bodnár György

Az építő közösség egyik tagja, abba a helyzetbe került, hogy miután a generálkivitelező befejezte az alapozási munkákat, el kellett őt küldeniük, felmondták a vele kötött szerződést.
Arra a kérdésre keresték a választ, hogy mi lesz, ha egy másik generálkivitelező folytatja az építkezést? Bukják-e ezzel az 5%-os kedvezményes ÁFA lehetőségét?
Általánosan fogalmazva: ki milyen ÁFA-tartalommal számlázhat, ha egy építkezést végül több, egymást váltó generálkivitelező valósít meg?

Mikor lehet 5% az ÁFA?

A 2016. január 1-től hatályos ÁFA törvény (3. melléklet I. rész, 50-51. pont) értelmében 5%-os ÁFA-kulcs alá tartoznak azok az új lakóingatlan értékesítésnek minősülő esetek (ÁFA törvény 86. § (1) bekezdés j)a-b pontjai), amelyek során: 
–  olyan többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakást értékesítenek, amely lakás összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, vagy
–   olyan egylakásos lakóingatlant értékesítenek, amely lakóingatlan összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

Csak generálkivitelezővel

Korábban már írtunk róla, hogy családi házak építtetése akkor tartozhat a kedvezményes 5%-os adómérték hatálya alá, ha az építésre a megrendelő fővállalkozónak vagy generálkivitelezőnek ad megbízást.
Ilyenkor a megrendelő a generálkivitelezővel (mint adóalannyal) van kapcsolatban. Ő az, aki (illetve amely cég) az elkészült lakóingatlant egyetlen ügylet keretében adja át a megrendelőnek. Az ÁFA törvény 10. § d) pontja szerint az ilyen ügylet termékértékesítésnek minősül. (Arról is írtunk már, hogy egy szerkezetkész ház is teljesíti már a termékértékesítés fogalmát!)  

Az 5%-os kedvezményes ÁFA alkalmazásának lehetősége eredetileg a 2019. december 31-ig átadott lakásokra korlátozódik. Az elmúlt év végén ezt a határidőt 5 évvel (2023 végéig) meghosszabbították. Azoknál a lakóingatlanoknál tették ezt, amelyek 2018. november 1-je előtt már rendelkeztek építési engedéllyel vagy befogadott egyszerű bejelentéssel.
 

Mi a helyzet, ha közben generálkivitelezőt váltunk?

A példában szereplő építkezés mindenben megfelel a fentieknek. (Sőt, mivel az egyszerű bejelentés már jóval korábban megtörtént, így az 5%-os ÁFA még 2023. december 31-ig kiállított számlákban is érvényesíthető lesz.)
Igen ám, de ezen az építkezésen (kényszerből) nem egy generálkivitelező (nem, egy adóalany) jelenik meg, hanem (legalább) kettő!
Márpedig a törvény egyetlen adóalanynak adja meg a lehetőséget adott építkezésen a kedvezményes ÁFÁ-val történő számlázásra!

Építtető partnerünk igyekezett biztosra menni, ezért állásfoglalást kért a NAV-tól, ahonnan nagyon korrekt, részletekbe menő választ kapott! (Kérdéses esetekben tehát igenis van lehetőség hivatalos állásfoglalás kérésére, még ha ez nem is minősül „teljesen hivatalos” jogértelmezésnek!)

Az állásfoglalás annyira érthető és világos, hogy szó szerint ide idézzük:
„Az első generálkivitelező által az építtető részére teljesített ügylet nem tekinthető az Áfa tv. 10§ d) pontja szerinti, az Áfa tv. alkalmazásában termékértékesítésnek minősülő ingatlan-átadásnak, mivel az első generálkivitelező kizárólag a családi ház alapozását végzi el. Vagyis a fenti ügylet tartalma alapján nem a családi ház legalább szerkezetkész állapotban történő átadására irányul.
Ebből követezően az első generálkivitelező az Áfa tv. alkalmazásában szolgáltatásnyújtást teljesít, amely a 27%-os általános adómérték alá tartozik és így az első generálkivitelezőnek 27%-os áfa felszámításával kell a számlát kibocsátania.„

Ha tehát az első vállalkozó – abban a tudatban, hogy ő fogja végigvinni az építkezést – az alapozási szakaszról már kiállított 5%-os  ÁFA-tartalmú számlát, akkor ezt le kell sztornóznia, és új, 27%-os ÁFA-tartalommal kell újra kiállítania. (Az építtető pedig erre az építkezési fázisra elbukta a kedvezményes ÁFÁ-t…)
Szerencsére azért ez az elbukás nem végleges!

Legalább a szerkezetkész állapotig kell eljutni

A NAV-állásfoglalás ugyanis így folytatódik:
„A második generálkivitelező által teljesített ügylet a tartalma alapján a családi ház szerkezetkész állapotban történő átadásának tekinthető, vagyis az Áfa tv. 10.§ d) pontja szerinti ingatlan-átadásnak, illetve termékértékesítésnek minősül, ezért a második generálkivitelező jogosult arra, hogy a kedvezményes 5%-os adómértéket alkalmazza, illetve a számlát 5%-os áfa felszámításával állítsa ki.”

Ebből egyértelműen látható, hogy csak az számlázhat a kedvezményes 5%-os ÁFA kulccsal, akinek a szolgáltatása termékértékesítésnek minősül, azaz jelen esetben a második generálkivitelező, aki remélhetően az ”utolsó” generálkivitelező lesz, és így teljesíti a családi ház (legalább) szerkezetkész állapotban történő átadását a megadott határidőn belül.

Tehát: ha egy építkezésen több generálkivitelező is dolgozik (fővállalkozói szerződés alapján), akkor közülük csak egy állíthat ki kedvezményes adókulcsú számlát: aki eljut legalább a szerkezetkész állapotig (vagy – ha a szerződés erre szól – akkor a teljesen kulcsrakész állapotig)

Mikor számláz a generálkivitelező ÁFA nélkül?

 Hogy teljes legyen az „ÁFA-körkép”, érdemes szót ejteni egy harmadik esetről is. Ekkor a generálkivitelező által kiállított számlán se nem 5%, se nem 27% ÁFA nem szerepel!
Amennyiben az építtető belföldön ÁFA alanynak számít vagy az egyszerűsített vállalkozói adó alanyának minősül (leegyszerűsítve mondhatjuk azt, hogy cég), akkor az első és a második generálkivitelező által teljesített ügylet is a „belföldi fordított adózás” alá tartozik.
Ebben az esetben mind az első, mind a második generálkivitelezőnek ÁFA nélkül kell kibocsátania a számlát az építtetőnek. Így utóbbi lesz a szolgáltatást igénybe vevő illetve terméket beszerző, adófizetési kötelezettsége tehát az építtetőnek keletkezik. 

Ha tetszett a blogbejegyzés, ossza meg barátaival, ismerőseivel is!