Telekhatáron álló ház hőszigetelése

Telekhatáron álló ház hőszigetelése

– avagy mit fog szólni ehhez a szomszéd?

Családi házak utólagos hőszigetelése megtérülő beruházás – ezt ma már kevesen vitatják. A régi, maximum 30 cm-es téglafalakra ma már ráadásul egyre vastagabb, akár 15-20 cm vastag homlokzati hőszigetelés kerül.
De mi van akkor, ha ez a szigetelés már átlógna a szomszéd telkére, mert a ház annak idején a telekhatárra épült? Nem mellesleg erre a falra csak a szomszéd telkéről lehetne feltenni a szigetelést!
Mit lehet ilyenkor csinálni?
A mai bejegyzés elsősorban a felújítóknak szól, de lesz benne pár érdekes információ új építőknek is!

A szomszéd telke szent és sérthetetlen

Kezdjük mindjárt a rossz hírrel: a homlokzati hőszigetelés nem „lóghat át” a szomszéd telkére, egy ilyen megoldás nem csak telekjogi szempontból aggályos, de önmagában szakszerűtlen kivitelezésnek is számít, amit az építésfelügyelet még külön büntethet is. (Vagy akár vissza is bontathatna.)

Majd mindjárt kitérünk azért arra, hogy mit lehet tenni, ha telekhatáron álló ház hőszigetelése esetén ilyen igény merül fel, de még ez előtt két fontos tanulságot szögezzünk le annak érdekében, hogy pár év múlva ne kerüljünk mi is hasonló helyzetbe:
– Aki használt ház vásárlásában gondolkodik, telekhatáron álló ház esetében érdemes ezt az esetleges jövőbeli energetikai felújításra vonatkozó korlátot bekalkulálnia a vásárlási döntésébe!
– Aki pedig új házat épít, és a ház a telekhatárra épül, annak érdemes úgy megválasztania a hőszigetelési vastagságot, hogy tudnia kell, pár évvel később nem lehet csak úgy felragasztani még 5 centit…  

Mit tehetünk? – Egyezkedés a szomszéddal

A legpraktikusabb megoldás (mint egyébként minden olyan esetben, amikor egy olyan probléma merül fel, ami a szomszédot is érinti), hogy leülünk a szomszéddal megbeszélni az igényeinket és a lehetőségeket. Egy 15-20 centis sáv elvétele a telekből az esetek többségében nem jár különösebb érdeksérelemmel (bár volt olyan eset, amikor ez tényleg neccessé tette volna az autóval történő beállást), és ha megfelelő, értékarányos árat (ellenszolgáltatást) kínálunk, akkor jó esély van arra, hogy meg tudunk állapodni. (Elvégre a jó szomszédság elvileg mindkét félnek érdeke kellene legyen.)

Arra azért érdemes kitérni a beszélgetés során (a tisztán látás érdekében), hogy a szigetelés felvitele is a szomszéd telkéről fog történni, ami nyilván további érdeksérelemmel fog járni. Erre érdemes előre gondolni. (Jó hír, hogy a házunkon esetlegesen csak a szomszéd telkéről elvégezhető állagmegóvási munkálatokat jog szerint is „tűrnie” kell a szomszédnak, persze ha valami károkozás történik közben, akkor azt kompenzálni kell.)

A szigetelési sáv kapcsán létrejövő földterület átadását, az arról történő lemondást érdemes írásban is rögzíteni, nehogy egy későbbi tulajdonosváltás után az új szomszéd vitassa a létrejött állapotot.

Mit tehetünk? – További lehetőségek

– Tárgyalási pozíciónk megalapozásához érdemes lehet mindenek előtt újra kiméretni a telekhatárt, mert meglepően sokszor vannak ezen a téren pontatlanságok! (Ne feledjük, hogy néhány centiről beszélünk!)
Lehet, hogy annak idején eleve rosszul tűzték ki a telket/házat, és így a most áhított 10-20 centi eleve a miénk!

– A jog azért sem támogatja (egyelőre) az ilyen speciális külső homlokzati hőszigetelési eseteket, mert legyünk őszinték: hőszigetelni belülről (azaz saját birtokon belülről…) is lehet!
Nem ez az ideális megoldás, de azért messze nem ördögtől való. (Erről a témáról régebben írtunk, itt olvasható!)

– Ha teljesen hivatalosak akarunk lenni, akkor a szomszéddal történő megegyezés „leghivatalosabb” formája, ha újra definiáljuk a telekhatárokat és ezt a hivatalos földhivatali dokumentációban is átvezetjük! Kétségtelenül macerás, de innentől kezdve már nem érhet bennünket a szabálytalan kivitelezés vádja sem.

Hőszigetelés kötelező oldaltávolságra épült ház esetén

Ha már ennél a témánál járunk, befejezésül essen szó arról is, mi van akkor, ha a ház nem a telekhatárra, hanem a helyi építési szabályzatban meghatározott kötelező oldaltávolságra épült. (Oldalkert, előkert.)
Mivel ebben az esetben saját telkünkön mozgunk, ezért a jog is nagyvonalúbb, megengedőbb.
Egy utólagos hőszigetelés esetén ilyenkor át lehet lépni az előírt oldaltávolságot, lecsökkentve ezzel az oldalkert/előkert méretét. (Sőt, még a közterületre is „ki lehet lógni”, ha a ház az utcafrontra épült.)

„Az épületek utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása az elő-, oldal- és hátsókert méretét, valamint a telek homlokvonalára kiépített épület esetében a közterületet csökkentheti. A telek beépítettsége ennek megfelelően eltérhet az övezetre előírt megengedett legnagyobb beépítettség mértékétől.” (OTÉK 35. § (8) bekezdés)

 Fontos, hogy ez a könnyítés nem vonatkozik az új építésekre, melyeknél úgy kell tervezni a házat, hogy a hőszigeteléssel (és a vakolattal) együtt adja ki a fal a kötelező oldaltávolságot.

„Építési határvonalra helyezett épületrész esetén az építési határvonalra a végleges külső (vakolt vagy burkolt) felületnek kell kerülnie.” (OTÉK 35. § (1) bekezdés)

Ezzel a témával kapcsolatban éppen a napokban jött szembe velem egy régebbi blogbejegyzésem, így hát egy füst alatt azt is a figyelmetekbe ajánlom – itt olvasható! (Egy konkrét vitás esetről olvashattok benne.)

A blogbejegyzés a dr. Jámbor Attilával készült beszélgetés alapján készült.
A teljes Skype-beszélgetés a Youtube-csatornánkon ide kattintva meghallgatható! (Vannak benne az itt leírtakon kívül is érdekes adalékok!)