Első pillantásra talán túlzónak és sarkosnak hat a megállapítás: egy családi ház tervezése az építtető feladata és nem az építészé! Természetesen a jövendő ház konkrét terveit a szakembereknek kell elkészítenie, de az építkezés megtervezése, előkészítése ennél többről szól. Először is…
Mi van, ha az építész durván aluláraz? (1. rész)
– avagy nagyobbat bukhat rajta, mint egy pilótajátékon
Szerző: Bodnár György
Az egyik Tervcafén az egyik építkező leült egyik kivitelező partnerünkkel egyeztetni. A beszélgetés közben előkerült a már kész kiviteli terv is, amiért az építkező már ki is fizette az (1 milliónál nagyobb) tervezési díjat az építésznek. Valahogy szóba került a ház tervezett költsége is – és néhány perc múlva szegény építkezővel forogni kezdett a világ…
Nagyon tanulságos, de sajnos egyáltalán nem egyedi történet következik.
Mennyibe is fog kerülni a ház?
Valahogy úgy esett, hogy a házépítés előtt álló úr megemlítette jövendő háza 50 milliós költségét.
Ez volt az a pont, amikor a kivitelező hitetlenkedve kérdezett vissza:
– Mennyi?
– Kábé 50 millió – erősítette meg az úr.
– Ez a ház az életben nem fog kijönni 50 millióból. Ránézésre legalább 70 millió.
Na ekkor fordult szegény építkezővel egyet a világ. (De azért még hősiesen bizakodott. A következő napokban több konkrét árajánlatot is bekért – a legolcsóbb 75 milliós összeget tartalmazott.)
– De hát nekem nincs 70 millióm! Világosan megmondtam az építésznek, hogy maximum 50 millió forintot tudok előteremteni!
Ön mit tenne, ha hirtelen kiderülne, hogy jövendő építkezése a korábban megszabott keretekhez képest majd 40%-al többe kerül? Honnan lehet egy, az előbbihez hasonló helyzetben csak úgy ripsz-ropsz 20-25 milliót leakasztani? (Legtöbbünknek valószínűleg sehogy.)
De vajon kinek a hibája, hogy a dolgok idáig fajultak?
A kulcs a tervezési szerződés
Az úr elmondása szerint ő világosan a tervező értésére adta, hogy 50 millió forint a jövendő otthona értékhatára. Ő ennek tudatában tervezett valamit, ami a megbízó elvárásai közül az egyiket biztosan nem elégítette ki. (Tévedés ne essék, a mai „árelszállós” világban senkitől nem várható el, hogy 15-20%-os pontosságon belül „megjósolja” egy családi ház kivitelezési költségeit. De azért 40-50%…)
A kulcskérdés az, hogy mindez rögzítésre került-e a tervezési szerződésben?
Tervezési szerződést ma már kötelező kötni családi ház építése esetén is, nem mindegy azonban, hogy ez mennyire szakszerűen íródik meg.
Vannak kötelező elemei, ezek közé tartozik a bekerülési költség rögzítése is. (Ettől még persze „ki tud maradni” belőle.)
Nyilván célszerű a bekerülési költségre nézve egy tűrési határt megadni, nem ördögtől való például az iménti 20%, pláne a jelenlegi viszonyok közepette.
A tervezési szerződés tétje (láttuk!) nem kicsi, ezért érdemes lehet ügyvédet bevonni a végleges megszövegezésébe. (Ha ebben segítségre van szüksége, akkor írjon nekem a bodnargy@epitemahazam.hu címre!)
Ha valaki kicsit többet is szeretne tudni a tervezési szerződésről, akkor például ide kattintva vagy ide kattintva bővebb infóhoz juthat.
Mit lehet tenni, ha megvan a baj?
A bevezetőben bemutatott úr esetében a 75 kontra 50 millió forint bőven túl van a 20%-os tűrésen is, így jelen esetben a tervező szerződésszegést követett el. (Egy ház tervezése jogi szempontból olyan, mint bármilyen más szolgáltatás. Ha nem azt kapjuk, mint amire leszerződtünk, akkor joggal követelhetünk valami ellentételezést.)
Mit tehet az építtető?
Először is visszamehet a tervezőhöz, és a kapott árajánlatokat lobogtatva udvariasan (vagy kevésbé udvariasan) kérheti tőle, hogy korrigálja a tervet.
Ha ezt nem teszi meg, akkor sajnos csak a jogi út marad. Először Békéltető Testület, majd per, ami mindenképpen elhúzódhat. (Annak eldöntésére például nagy valószínűséggel szakértőt fognak felkérni, hogy mennyire reálisak a”lobogtatott” árajánlatok.)
Az is érdekes kérdés, hogy milyen kártérítési igénnyel él az építtető?
Nyilván lehetne akár azt is érzelmi kárként szerepeltetni, hogy valaki néhány hónapig beleélte magát abba, hogy lesz egy klassz 150 m2-es háza, aztán később kiderült, hogy ebből kapásból le kell faragni legalább 30 m2-t. Realitásnak azonban inkább a kifizetett tervezési díj teljes vagy részbeni visszaigénylése számít, esetleg az újratervezés okozta időbeli csúszásból eredő bizonyítható anyagi veszteség.
Erre az útra azonban eleve csak akkor van értelme lépni, ha írásos, az elvárt bekerülési költségre is kitérő tervezési szerződés van a birtokunkban!
Legközelebb onnan folytatom, hogy mégis honnan lesz háztervünk, ha a tervező nem vállalja a módosítást? (Vagy esetleg már nem is akarjuk rábízni ezt a munkát…)
Köszönet a bejegyzés elkészítéséhez nyújtott szakmai segítségért dr. Jámbor Attilának!
Ha tetszett a bejegyzés és hasznosnak találta, ossza meg barátaival, ismerőseivel is!
Kategóriák: Építkezés előkészítése, Háztervek, Jogi háttér, Költségvetés, Pénzügyek
Vélemény? (6) ↓
){kind=link}
Saját tapasztalatból tudom (építem a házam), hogy jó az építettőnek előre tájékozódni, megfelelő referenciával rendelkező tervezőkkel dolgoznia, illetve jómagának is belemásznia a tervekbe, ha teheti.
Kulcs az olcsósághoz a világos, reális “befoglaló méretek” vagyis a tervezett funkciók és elvárások köre építsünk házat! És utána, aludnunk rá és optimalizáljuk. Nézzünk rá alaposan az építész és a statikus egyéb tervezők körmére. Én például nemlétező földrengésre, egyedi vasbeton szerkezetet raktam be a házba 2-3millio plusszert… 🙁 Viszont mint villamosmérnök résen voltam és a villamos tervező 10x-es áras FI relés kismegszakítói normálra cseréltettem és a gázfűtéses rendszerem melletti 3x32A-es betápot durván felezetettem.
Válasszunk egyszerű kipróbált szerkezeteket. Válasszuk reális hőszigetelés vastagsagokat (a 2019 végéig elvárt szigetelés pl. Bőven túlteljesíti egy 5-10 éve jól szigetelt ház követelményeit). Válasszunk egyszerűbb formát. Lehetőség szerint minnel vízszintesebb, alacsony talajvíz mentes telken epitkezzunk. Pl. a Balaton partján vagy egy meredek hegyoldalban emelkednek az alapozási koltségek. Kerüljük a pincét.
Legyen elég nagy a telek, hogy földszintes ház elférjen.
Utána jön az esztétika és saját elvárások. Pl.: napelemes rendszer, kő burkolat a homlokzaton, pince a boroknak, garázs az autónak, szép kilátás … Ezekkel kalkulalhatunk, de mint plusz költséggekkel is számoljunk.
Alapvetően jo különben, hogy jogilag legyen leírva a tervezői szerződésben a ház tervezett ára. A mai világban nem látom teljesen biztosítottnak hogy ez tartható. Kaptam én is 1,5x árakat is. Nem is beszélve, hogy az e-naploba ehhez képest mi került be és hogy a bank mennyire alulértékelte (jo fekvésű Bp közeli ingatlanról van szó). Eléggé ingoványos a terület.
Köszönöm szépen, hogy megosztottad velünk a gondolataidat! Üdv Bodnár György
Jó napot! Milyen szabály írja elő, hogy az építésznek költségvetést kell mellékelnie a tervhez?
Tisztelt Bodnár György!
A gondolatsorhoz csak annyit mondanék: és”Mi van, ha kivitelező durván felül áraz?”
..és nem a tervezőkollégákat akarom védeni! Tapasztalat, hogy vannak építttetők akik nem hallgatnak a jó szóra. De vannak tervezők is akik nem adják vissza a megbízást, ha a tervezés során nem lehet kordában tartani az igényeket. És sajnos vannak sarlatán kivitelezők is – tisztelet a kivételeknek – akik lenyúlják a hozzá nem értő megrendelőiket. S itt kellene, hogy belépjen a folyamatba már a tervezés során a műszaki ellenőr, támogatva szakmai véleményével, gyakorlati tapasztalatával a laikus építtetőket! Sajnos még nem tartunk itt!
Kedves Tibor!
Erről fog szólni a második vagy harmadik rész!
Köszönettel és üdvözlettel
Bodnár György
Érdemes megnézni a lakásárakat. Régen nem igaz, hogy eladunk egy lakást, és kicsit hozzátéve építkezünk. Az emberek nem árulják el a valós bekerülési költségeket. Ezt sem verik nagydobra, ahogy a megtakarításuk összegét sem. Másrészt tisztában kell lenni azzal, hogy ha egy panel 11.-ker ben 30 milló/45m2, akkor 50 millió kevés lesz az építkezésre. Persze ez ismét egy lufi..